双十一，卖了2135亿的淘宝赢了，房地产输了-张大伟的财新博客-财新网

双11终于过去了，不出意料，所有电商的销售额再次刷新历史记录。

2135亿元可以投资建造两座港珠澳大桥，可以建成8个上海迪士尼乐园。超过去年同期1682亿26.9%。

11月8日，国家邮政局发布的预测，预计11月11日至16日期间，全行业处理的邮件、快件业务量将超过18.7亿件。11日至12日将出现网络压力峰值，最高日处理量可能达日常处理量3倍以上。

今天所有人的话题肯定和双11有关，伟哥也简单的聊聊。

2135亿在房地产市场相当于什么？

1.全国卖地最多的城市杭州：2380亿，但同比涨幅不如淘宝。

虽然双11，淘宝卖了2135亿，但其实这可以说是酝酿了好几个月的销售额，10月19日，阿里巴巴宣布天猫双11启动，并表示阿里巴巴数字经济体业务全面集结，参与双11。大量的预定+提前锁定了交易。

如果看房地产，对比杭州一个城市，在过去10个多月里卖地就多达2380.6亿。全国还有上海、重庆、郑州、苏州、北京等5个城市卖地超过了1000亿，另外还有19个城市卖地超过500亿。从卖地角度看，全国土地市场依然高位，但从涨幅看，全国卖地最多的50大城市合计截止双11，卖地30402亿，同比2017年同期上涨了7.5%。从卖地看，房地产输了。

2.房企销售额

从销售情况看，到目前为止，没有一家企业是同比下调的，但相比前几月放缓出现了。在公布销售业绩的企业中，超过2000亿的有7家。当然，其中只有碧桂园一家是权益销售额。整体看，房地产企业的销售额注水同样存在。

11月截止日前，发布2018年前10月销售业绩的企业合计超过31家，这些企业整体看，9月销售依然处于高位，31家企业合计10月单月销售4552亿。与9月份的4716亿相比轻微下行。

前10月这31家房企合计销售额达到了4.24万亿，平均同比上涨幅度达到了38.8%.

在已经公布销售业绩的31家房企中，10个月销售额就破千亿的企业多达14家。与9月份相比，10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓，9月这31家销售额平均上涨幅度高达40%、但整体看31家房企全面同比上涨，无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。

3.双11房企的促销

几年前双11对于房企来说是噱头，不少房企还打出流行的“众筹”概念。房产电商一时间轰轰烈烈地发展。

房地产作为大宗买卖，并不适应网上血拼的销售模式，更不可能在“双11”凑上多大的热闹，但并不意味着房地产可以完全置身事外，任何一个行业都必须服从这个时代的游戏规则。

而今年不少房企迫于业绩压力，借力电商，推出了一些具有明显优惠的活动。但整体看效果都非常有限。双11可以说是房企最后一个还可以遮羞优惠试探市场的时间点。

特别是一二线城市，大部分企业的回款任务都差距巨大。对于房地产行业来说，过了双11，基本也就是最后一个月的肉搏时间了。

4.电商火热下的商业地产。

电商的出现，直接打击了传统商业的：工厂-总代-经销-客户这个体系。变成了：工厂-电商平台-客户。这样，总代、经销这些商家是直接受害者。

有网络就能买东西，何必要到商场来。电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变，消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。餐饮、电影院等体验式业态的占比有着明显的提高。而提袋销售比例越来越低。

广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

开发商拿地建住宅赚钱，但必须有商业配比，导致商业地产过剩。而现在对商住房的住宅化管理越来越严格，这种情况下，很多城市的商业地产低迷将成为趋势。

5.90后成为网购主力

淘宝的双11，国际品牌占比超过40%，速卖通服务200多国家消费者。除了在消费品类上发生变化，消费者构成也同时发生变化。张勇称，90后消费者占比46%，80以后的消费者约占8成。

当下对于房地产市场来说，90后可能还是租房的主流，毕竟大部分90后的父母基本在50多岁，在家庭决策中处于主导。而从未来看，个性化的购房需求将占比越来越高。

最后总结一下，电商的2018年大战已经结束：

以官方数据为例：北京统计局公布2018年1-3季度，从八项消费构成看，北京市居民人均食品烟酒支出5660元，同比下降0.6%；人均衣着支出1581元，同比下降1.6%；人均居住支出10576元，同比增长19.0%；

人均生活用品及服务支出1673元，同比下降6.0%；人均交通和通信支出3332元，同比下降9.3%；人均教育、文化和娱乐支出2987元，同比增长2.3%；人均医疗保健支出2645元，同比增长23.8%；人均其他用品及服务支出844元，同比增长12.2%。

房地产销售市场的大战才刚刚开始。

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