立冬，24节气中的第19个节气，在公历11月7至8日入节，时太阳到达黄经225°。《月令七十二候集解》说：“立，建始也；冬，终也，万物收藏也。”

 

经济日报一篇文章说房地产并没有入冬，而从2017年开始，各种喊冬天的声音就已经铺天盖地。房地产的冬天来没有？这可能是2018年经济学界最扯皮的问题。

 

一直在喊活下去的房地产行业，到底有没有入冬？

 

首先，从销售情况看，到目前为止，没有一家企业是同比下调的！

11月截止日前，发布2018年前10月销售业绩的企业合计超过26家，这些企业整体看，9月销售依然处于高位，26家企业合计10月单月销售3631亿。与9月份的3664亿相比轻微下行。

 

前10月这26家房企合计销售额达到了3.34万亿，平均同比上涨幅度达到了39.6%.

 

在已经公布销售业绩的26家房企中，10个月销售额就破千亿的企业多达10家

 

与9月份相比，10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓，9月这26家销售额平均上涨幅度高达41.3%、但整体看26家房企全面同比上涨，无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

 

从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然，但整体看，上涨速度相比2017年明显开始放缓。

 

其次，房地产行业从来没有严格意义上的入冬。

 

今年进入7月以来，我国汽车业已经连续3个月同比销量下滑，从乘联会获取截止到10月26日的数据显示10月销量下滑无疑。野村证券此前分析，中国乘用车市场将出现自1990年代以来的首次年度销量下滑，预计全年将下降1.6%，四季度销量将下滑7.5%。

 

对比汽车，房地产市场现在依然处于同比上行中！

 

截止2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。

拆分单月数据显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米，同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

 

9月单月全国楼市成色不足，市场出现了退烧迹象，1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。

 

全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

 

从目前趋势看，2018年房地产全年销售额将继续刷新历史记录。成交金额明显超过成交面积上涨幅度，主要原因是大部分城市库存去化接近完成后，市场价格有所上涨。特别是中西部区域。

 

第三，为什么都感觉房地产冷了？

对于企业来说，之前是过度的扩张。而对于市场来说：

 

这主要是因为中国的房地产市场是投资投机主导的市场，真正的刚需比例非常低。所有人在当下的价格位买房都是看中房价继续上涨的预期。一旦市场不能涨，需求很可能会出现断崖下调。

 

另外过去3-4年的房地产高峰期，过于火爆，这也导致当下市场涨幅放缓就所有人都感觉冰冷！

 

严格的来说，内地市场是从90度的高温中，进入30度的常温，而对比香港，内地市场其实依然属于正常，甚至大部分城市依然处于上涨中：

 

香港市场数据：2018年10月份的二手居屋买卖合约登记(包括居屋利伯维尔场及第二市场)录得188宗，总值9.75亿元，较9月的208宗及11.32亿元，分别下跌9.6%及13.9%。居屋买卖连跌五个月，宗数跌破2016年1月195宗低位，是创1995年7月有记录以来的逾二十三年历史新低，而金额是创2016年2月8.72亿元后的逾两年半新低。反映9月间本地楼市放缓，楼价回软，本地银行加息等因素影响，市民的入市意欲明显减慢，导致居屋交投气氛持续淡静。10月份五二折新居屋超额认购，加上白居二获发批准信，对居屋市道的影响将于11月的登记数字中反映。

 

第四，未来房价会跌吗？央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近GDP一半。

家庭债务，包括消费贷款和经营贷款，这其中以消费贷款为主体，而消费贷款中，又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。

 

2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。

 

但这并非房地产债务的全部。近两年来，短期消费贷款异军突起，涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入房地产市场，为房价上涨推波助澜。

 

这些杠杆的存在，也导致了房价不涨就是冬天！因为资金都是投资投机属性的。

 

第五，如何看待最近的市场？

 

千万别看房贷利率又上涨了多少倍，最近的媒体报道说房贷上浮到了基准利率的10%、20%、30%。这的确是事实。

但注意了，现在的基准利率是历史最低点。相比2017年，现在房贷执行利率的确明显上涨，但如果拿到历史看，现在的利率并不高。最近还有降准的可能性。

 

不要老看动不动几个小银行停贷房地产贷款，本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。

 

其他银行的房贷政策一点市场意义没有。

 

租赁只能是买房前的过渡准备，千万不要多花钱租房，尽量多存钱做首付，忽悠租房的人都在买房，什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房，那你再考虑租一辈子。

对于各种保障房，有能力的尽量别买，因为不能自由上市的房产，已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的，现在看，很多北京2环内的居民拿的还是私产。

珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

千万别想着在大城市的外围买套房投资，将来有机会能升级换到大城市。

 

全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

 

未来市场风险最大的肯定依然是三四线城市，一二线及城市圈房产，价值和流动性肯定超三四线城市。

 

下面看看最近说活下去的万科在2018年的主要拿地情况。