又到房地产年会季未来三个月喊冷是主流-张大伟的财新博客-财新网

金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。最近又开始了房地产年会季，而和2017年年底不一样的是，2018年的年会，喊冷将是主流！每年到这个时候，预测房价的歪风邪气就会刮起来。今年的年会，去年喊暴涨的那些大佬肯定异口同声的开始喊暴跌。

受国庆假期影响，10月一线城市整体环比下降14%，其中广州因9月集中放量，十月正常回落，因此降幅近六成；北京、上海降幅相近且均超20%，深圳降幅次之。同比来看，受政策调控持续影响，成交较去年同期稳中微升。

二线代表城市环比基本持平，同比则下降12.4%。环比下降的城市中，温州降幅最大，近40%，苏州、青岛降幅均超两成；宁波则升幅最大，超3成。三线代表城市成交量环比下降12.2%。

整体看，2018年的金九银十成色明显不足。

一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

首先，金九银十这个概念，实际是传统概念，因为以前冬季施工困难，水泥标号不够。零度后基本就不能施工，所以开发商必须在9-10月把房子预售出来，然后一直到第二年的3月很难再新增加预售。

所以9-10月的成交占比非常高。但随着技术的提高，和天气变暖，这一问题已经不存在。从最近几年市场看，一般9-10月都因为长假等影响成交量低于11-12月。

所以金九银十本来这个概念已经不存在。

其次，房地产调控政策依然频繁。

10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

新华社称，种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

中原地产研究中心统计数据显示：合计2018年来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上次接近80%。

第三，一二线城市土地流标刷新纪录。

土地市场在系列调控影响下，有所退烧。一二线城市住宅土地10月流标44宗，年内合计流标高达259宗，同比上涨176%。

第四，四季度可能出现价格战。

整体楼市逐渐退烧低迷，以北京为例，限竞房井喷，截止日前，北京合计入市限竞房26个项目入市合计15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后，但统计实际销售也只有3成。

从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

之前支撑市场上涨的三线城市，最近均出现了上涨乏力现象，热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

在之前伟哥的一篇文章中写过：动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？

当下市场看，房地产走势依然要看未来几个月的政策，房地产市场分化，全国不同城市走势不同。预测超过3个月的房价基本就靠蒙，超过6个月的基本只能懵。

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