广州松“限价”？真相是"双合同"房闹泛滥+降价爆发-张大伟的财新博客-财新网

昨天很多人热热闹闹的在讨论广州松绑了限价：那么真实情况是什么样子？其实上周末伟哥已经解读过：

真实情况和松绑限价毫无关系，当下广州已经不需要限价，按照目前的价格已经卖不动。双合同才是核心，因为双合同房闹在爆发。

广州市住建委在官网发布通知表示，我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。

通知指出，近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。同时，市住建委还将按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

很多人不理解为什么广州在这几天会出这个政策，其实看这篇文章就清楚原因了：

这周末！全国“退房潮”汹涌，双合同成最大BUG

1.广州当下市场的真实情况下是什么？普遍性的降价已经出现了

位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾，均价介于2.1万~2.3万元/平方米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价单位，约为1.8万元/平方米。销售人员告诉记者，国庆过后仍有一定优惠力度，最低可到1.9万元/平方米。

增城区朱村板块的万科春风十里，近期开盘价约2.45万元/平方米，国庆期间也曾推出了促销活动，销售人员对记者表示：“目前各房型均价在2.1万~2.3万元/平方米之间，价格视层高、位置和户型而定，若要追求低价的话，最低可到2万元/平方米左右。”

“现在广州市场大约80%的楼盘出现了促销降价，大部分降价幅度在10%以内，很少楼盘会超过10%。剩下20%左右的楼盘虽然没有降价，但房价也没有明显上升。”广东中原地产项目部总经理黄韬称，广州市场降价情况将会持续，成交量在10月依然没有提升，市场观望氛围浓厚，降价情况预计将会持续到年底。（这部分来源中国经营报的采访）

对于广州来说，当下市场已经不需要限价。

2.双合同最严重的城市

广州等城市多个项目联合退房：

2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：

什么是双合同？用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够说出价卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的，而最大的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

另外，双合同也有巨大风险：

风险一：高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，购房者少则要多支付几十万的首付，这无疑是一笔不小的经济压力。

风险二：装修由开发商验收，质量难保证。

风险三：出售房产时将面对更高税费。

风险四：违反政策，扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据，会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。

双合同的起源很简单，就是地方政府的房价调控目标只是一个房价数据。这种情况下，忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。

3.房闹泛滥！

特别是广州、武汉等二线城市，双合同比例非常高，这种情况下。的确酝酿了巨大的房闹基础。

现代市场经济学中，价格是受供求关系影响的，自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期，开发商出于去化目的主动降价，实在是市场主体常见的市场行为，不应受外界干涉。

诸多干涉最终只会妨碍市场交易的正常进行，规则和契约精神才是现代市场经济的主导，受“房闹”左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因，并不情愿站出来为整个地产市场抵抗“房闹”，只是，这个市场越来越亟需有担当的房企撑一面旗帜，义正言辞地对“房闹”说一声不。

对于双合同房闹来说，这是新课题，明显超过装修现实价值的装修款目的是为了当时转移部分房款，但也事实上与政府限价政策背离。

这种情况下，到底如何确定双方责任？

伟哥觉得，对于这类事件的原则应该是，市场机制需要契约精神的支撑，“房闹”绝不应该被鼓励，应该让投机人群意识到，能够无忧享受地产泡沫和投机暴利的时代已经远去了。

广州的政策和限价无关，而且不仅仅是广州，越来越多的城市应该考虑打破掩耳盗铃的双合同。否则，一旦市场出现调整，明显有合同瑕疵的双合同，会给市场带来巨大的破坏。

话题：