取消“预售制”？比开发商更害怕的是谁？-张大伟的财新博客-财新网

幸亏昨天下午传出的消息，否则这几天房地产股上涨的部分很可能归零。

广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟定了有关材料，将于9月25日上报住房城乡建设部，逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

该通知称获悉广东省住建厅拟定的材料“关于商品房预售许可事项调整”提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理只能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

首先，这个政策的影响，利好国企，中小房企将批量倒闭。

对于这个政策，伟哥认为不可能落地，因为当下市场不具备执行的市场基础。

第一，预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。但在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

第二，取消预售制度，短期看，可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企，大企业。对小企业来说是灭顶之灾。

加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

第三，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

第四，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。

其他国家预售制度的运行方式预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。

美国：第三方保管房屋预售款。购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。

日本：建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

德国：订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

瑞典：通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会，并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后，才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

新加坡：购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

这个政策真会落地吗？

首先这个政策只是一个政策征询意见，与取消与否相关度不大。另外从各地的土地出让金+银行来看，取消的可能性也不大。

2018年截至日前，全国住宅类土地出让单宗地块总价超过34.5亿的地块合计只有50宗，这50宗地块国企或国资大股东企业占比高达31宗，占比高达62%。而在之前基本在40%左右。

50宗住宅高总价地块合计金额为2384.48亿，其中非国企主导资金只有769.15亿。占比为32.3%，国资占比达到了67.3%。而超过45亿的住宅地块中全国合计21宗。

承建商资金链将吃紧背后的土地财政与银行将更担忧。

商品房预售制度的“创始人”是霍英东先生。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。

商品房预售制度发明的初衷是为了减轻房企的资金压力，取消商品房预售制度，对于开发商来说是一大利空，意味着失去了一个融资渠道，增加开发商的融资压力。

归根结底，这个政策5年内不可能取消，因为土地财政的基础改变不了。

但越来越多的一二线城市开始要求增加现房销售比例，大部分项目其实实际上已经准现房，这已经越来越有利于资金成本低的部分国资房地产企业。

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