2018年房企半年报揭秘：龙头升维精进，行业加速集中-张大伟的财新博客-财新网

前几天房地产行业的一个战略峰会上，有人提到了一个主题是“行业降维淘汰，龙头升维精进”,用这句话描述了当下楼市发展下企业生存情况。

伟哥深以为然，房地产市场大势的确过去了黄金时代，土地价格明显上涨，资金成本持续上升，行业的确在退烧，但部分龙头房企提前预判市场，的确做到了可持续发展。从2018年房地产企业半年报数据也显示了这一点：

半年报发布季，房企分化

截至日前,房企的半年报已经接近尾声，数据看，A股发布半年报房企已经超过130家，叠加港股合计已经超过150家企业。

这合计超过150家房地产企业公布的半年报数据，显示除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业2018年上半年利润上涨。当然有也有包括中弘股份在内的20%企业利润出现了下滑。

由于2015、2016 年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从发布半年报房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩大部分为正增长，但涨幅的分化则非常明显。

从A股龙头企业的数据看，包括万科、绿地、保利的数据显示，虽然营收上涨明显，但净利润同比上涨幅度都在30%的涨幅徘徊。而也有部分企业的净利润上涨过倍。

而在港股上市，今天公布业绩的一家龙头房企：融创中国的数据则超过了行业内的大部分企业。

数据显示：融创中国2018上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，较去年同期增长约2.5个百分点。

升维精进净利400%上涨是如何炼成的？

行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2018年上半年房地产行业的主要趋势。2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度会继续快速提升，的确利好龙头房企。

不能仅仅从一个规模指标高低就去判断一家企业的运营，而应该从规模、利润、负债、产品、运营，管理等多维度，去判断企业的状态。

但能够出现400%的净利润上涨，这个数据依然让市场惊讶，也值得剖析产生这个数据的原因，伟哥简单的分析了一下，其实原因很简单，就是融创形成了自己的语言体系也就是发展逻辑。

什么价格拿的地，什么样的成本拿的钱，以什么样的代价请人，地拿来以后，产品怎么做，卖给什么消费者，只有做成一个优质闭环的才能成为龙头企业。

首先，融创的拿地语言。

2018年上半年，融创中国严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，并提高了拿地标准，融创目前拿地必须保证IRR 高于 50%，项目净利润率高于15%。

中期报告显示，融创土地储备规模达到 2.31亿平米，总货值3.29 万亿。货值布局非常合理，超过 92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。是业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司，也通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构。

目前融创合作机构快速从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个，为融创提供一线的土地线索和发展机会。目前融创土储超过 70%是通过收并购合作方式获取。通过并购拿地也有效降低了融创获取土地的成本，融创土地储备的平均成本只有 4470 元/平米。

通过合作模式，融创2018 年至今共获取土地建筑面积 2920 万平方米，权益建筑面积 1545 万平方米，综合成本仅为3620元/平米，土储成本进一步下降。

简单的数据对比可以看到，融创的拿地语言，的确在当下市场获得了发展的最大本钱。

其次，融创的资金语言。

房地产的竞争激烈，市场分化这是看得见的事实：房地产的确进入了下半场，在下半场，房地产企业如何能够活好？

房地产是金融行业，任何企业发展的第一要素，肯定是降低财务风险，在过去几年房企比拼的是加杠杆能力，而在现在开始，比的是降杠杆能力。

2018年融创中期报表显示，上市公司资产明确增厚至6699.42亿元，有息债务整体下降95亿，2018年上半年融创执行去杠杆过程中，目前账面现金仍高达874.2亿。考虑到融创销售保持跨越式增长和严控投资和拿地，预计融创经营性现金流将持续增长。

第三，融创的卖房语言。

房地产市场拿对了地，融到了资，剩下的其实就是盖好房子，并且找到需求。

从此前公布的销售数据上看，2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%。融创2018年下半年有共计369个项目4912亿可售资源，2018年超额完成4500亿销售目标几成定局。

从销售数据上，融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%。2017-2018年上半年融创快速增长的销售，必将推动融创进入收入大幅增长期。毛利率水平近年来的持续攀升。

在当前美好生活需求升级的背景下，调控减少了市面上“房票”的存在，也推助了购买力涌向市场上的高端精品。这恰恰是融创的优势所在。

通过在细分化的市场做成IP，然后把IP多元化，带动企业的全面发展，融创从壹号院系开始，打造了一个个成功的IP。成功打造了壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力的产品线。

众多项目成为所在城市的标杆项目，受到了行业和客户的高度认可。并且单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控体系》，采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质，涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控体系。

服务品质上，融创坚持服务领先战略。在赛惟咨询客户满意度调研中，融创客户满意度评分高达92分，客户满意度成为行业标杆。服务品质不断提升也成为融创整合美好生活的重要竞争力。

2018年以来，国际评级机构连续调升融创评级，融创也被纳入恒生中国(香港上市)25指数。国际投行连续发布报告看好融创持续盈利能力，肯定融创运营能力。

从房地产行业看，大浪淘沙进行的越来越快，而找对方向的规模房企发展正在迎来“钻石时代”，未来房地产行业的退烧是趋势，而在这个趋势下，融创这些升维精进的企业将收获更多。

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