住建部约谈12热点房价上涨城市背后的调控逻辑转变-张大伟的财新博客-财新网

5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

12个城市的约谈，其实是2017年一项房地产政策的落地，代表了未来预警——约谈——问责，房地产调控从过去的一城一策，开始升级到三步走。

在最近这个12个约谈城市，已经有9个城市发布了各种类型的加码调控，包括昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。

中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，全国在2018年截至5月18日，累计发布房地产调控已经超过125次。

从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

最近加码调控的9个城市调控内容：

成都针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”，5月15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭，对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定，同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。

哈尔滨要求主城区内新房3年限售；长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格；贵阳重申3年限售规定，调整住房公积金政策；佛山重申房地产销售秩序，在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。

约谈后，西安市房管局加大了巡查力度，对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。西安还约谈了碧桂园、华润等42家开发商。

三亚与海口在海南全面开启了全省房地产调控（4月约谈），针对市场出现的一些新问题，三亚正在研究新的管控手段，对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。

5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号），提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

这12个约谈城市，都是3-4月房价上涨迅速的城市行列！

叠加日前调控看，125次调控：

调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如12个约谈城市中大部分，海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

从调控政策内容看，最近的调控，这是2016年930后的第5轮调控政策升级的预期，（第一轮调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。2017年317开始第二轮调控升级，主要政策内容是开启限售，第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容，2017年9月开始三四线城市加入调控，第四轮调控包括2018年3月开始，第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。）

从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。

房价继续上涨的二三四线城市加入限售。公积金等政策开启普惠式调整。（要求开发商必须允许使用）

加入调控城市的主要特征依然是房价上涨。

限售政策的继续加码将持续，核心原因是为了降低投机投资性购房。全国已经超过60个城市执行限售政策，预计更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年成为房价过快上涨城市的标配。

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