哪些人在租房市场“炒租金”？-张大伟的财新博客-财新网

最近关于租赁的新闻非常多，前几天最吸引眼球的北京高租金项目入市，人民日报5月7日发了一篇文章：

其实谈到这个租金市场为什么会有这么多的关注，核心还是在于：“租购并举，房住不炒”。

简单计算，最近一年已经有上万亿资金进入了租赁市场！

但对于当下市场的核心关注点来说：租赁企业不炒租金如何生存？

目前北京等一线城市租金年回报率只有1%-2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资的前提是，租金回报率超过资金成本1%以上。

所以按照国内目前最低的资金成本5%计算，也就是除非房价跌60%，或者租金上涨2倍，否则，租赁只能是边缘选择。

截至日前，多家银行与开发商万亿资金将投入租赁市场。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预期将继续大幅度增加。

高价租赁房源对市场的影响如何？

计算未来租金上涨幅度，这类房源140多万平米，可能直接拉高北京平均租金2.3%。

一个项目对市场租金的影响，其实有两部分，一部分是直接影响，本身的高租金带来的数据平均值上涨，另外一部分是心理影响，隔壁小区看你租2万，自己才6000，势必会提高点。（为什么按照2万算，因为有一次性支付的要求）

首先计算直接的数据平均值拉高：

按照全北京有150万套出租房（月租平均在6000左右）计算，142万平米未来这一类高地价租赁房，租金价格比市场价高1-2倍。大约能出现1.5万套租赁房（月租平均2万），大约也就是占比1%。

这1%的高价租赁房源，入市，如果定价按照已经出现的，那么对2020年租金预期来说，均价会拉高2.3%。其中的1500套，大约影响幅度在0.23%。（当然也不排除后续租金降价的可能性）

也就是说，这个项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%+对租赁市场的心理影响。（当然，高租金项目并非个案，但近郊区区域第一例对市场影响要强于长安街及CBD等项目）

首先，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金的支持，增加房源的供应量。

其次，租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

第三，目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。

低价租赁土地，目前全国，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

但其中低价部分基本都被国企获得，对于租赁企业来说，土地成本依然过高。

第四，银行目前提供的租赁信贷产品，很可能会出现信贷资金挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性，需要银行增加对贷款者的审核。而且对于普通租赁客户来说，很难找到长租期的房源，所以银行的举措针对租赁市场目前大部分还是表态为主。实际对市场的影响不大。

话题：