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接着昨天的话题“限转共”再聊几分钟的。
酝酿已久的北京限房价项目（又称限竞房项目）的销售办法征求意见稿终于出炉。
从北京发布这个政策意见稿看，从房地产调控智慧看，肯定是领先南京、杭州这些城市几个段位了。不简单的摇号，避免了热门项目万人空巷，投资需求爆发。
但热门项目如果收入共有产权，会不会出现尴尬的局面？出现难以预测的影响？
最典型的项目是：东城区限价93521元每平米、海淀限价89642元每平米、丰台西铁营限价83432元每平米。
如果要转共有产权，其他不一定会不会，但这3个项目肯定是转的概率最大，毕竟是这3个项目谁都想买。
比如四道口，如果是限价商品房，伟哥是肯定想去试试能不能买到的，虽然自己也知道肯定没戏。
但如果转成共有产权！你还会买吗？
1.共有产权的制度设计的确避免了投资，但市场有谁不是投资？
从制度设计看，北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。但另外一个角度看从投资角度看，共有产权已经毫无价值，所以从制度设计上，的确是非常明显的回归了居住：“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。
从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了！基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房！可流转但投资属性弱。
共有产权房需求，在政府保障后，很难再进入改善市场，改善需求依然需要进入商品房市场。
对于购房者来说，不论是刚需还是改善（限购事实上市场已经不存在投机的可能性），商品房住宅带有投资属性，这是谁都不得不承认的。
2.共有产权项目的签约情况：
目前为止共有产权项目有签约的合计4个项目，最高单价3.5万。到目前为止，共有产权购房者，最高的购买力是313万！
而一旦限价房转变成为共有产权房，出现的后果是共有产权房的门槛价格很可能变成700万+。
对于300万支付能力的购房者来说，不买共有产权基本也没有买房的机会。
但对于拥有700万支付能力的购房者来说，选择的余地非常多。即使新盘市场难以满足，在北京好位置买个学区房难度都不大。
虽然之前有些项目的弃选率是明显被夸张了，所有项目都卖出去了。但一旦价格高到可选择余地很多的情况下，这种项目的销售很可能就出现不可预期变化：
当然，新盘有新盘的优势，但如果共有产权永远不能享受商品属性升值，这种优势是不是会抵消掉？
3.对于开发商的回款难题
一旦回购，这些项目亏损可能过百亿！
一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？大概率当然是只回购住宅部分。
那么这种情况下，必然会出现，那个项目限转共，那么项目就亏死。所以这一政策对拿地开发商不公平。按照5个项目计算，这部分货值也有100亿以上。毕竟标书中没有这些要求，额外的配套可售货值是合规的。
举例来说，地块总出让不到20万平米的项目，正常的整体施工建设面积是会超过25=30万平米的。
1、而且从销售回款看：意见稿提及：在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
2、定价，是按照限价房的价格销售。政府对应的是评估价与销售限价房限价之间差额部分占比产权。
而购买流程又提及：
具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
从共有产权政策本身看，制度设计是为了解决夹心层住房问题，主要是为了覆盖买不起商品房住宅的购房群体。同时避免高收入群体投资。
但限价房的定价决定了，特别是其中单价高于5万的，不论与商品房是不是有价差，这部分房源可以说都大部分特别是单价6万+，面积140平米+，都已经是改善。
这种情况下，这类房源，如果政府确定收购，很可能出现难以预测的资产风险。
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