北京5.5环90㎡月租2万！背后刚需回归“买”的必然？！-张大伟的财新博客-财新网

本来今天是聊聊房地产一季度数据的，但是看到有人神逻辑又说租金不高，拿东三四环的高端商务公寓对比万科在北京5.5环的长租房。还是继续聊聊这个话题。

其实伟哥一直说，忽悠租赁的人都是犯罪，自己不租房，老是忽悠别人租房。

在中国的房地产界和银行界中，广为传播着一个这样的故事：一个中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太，60岁时终于还清了购房的货款，而她已经在这房子里面住了30年了。这个故事仿佛告诉我们：我们应该感谢银行货款，通过银行货款，我们可以提前30年买上房子。

以后这个故事可能要加个北京海淀IT老头了，60岁的时候，终于还清了租房的贷款。

首先，不谈论个案，昨天伟哥也写过，这个项目估计宇宙历史上，只有4例，这个定价也是无奈，成本定价，非市场定价。

合计大约27宗地块有自持，合计的面积为142万平米。从趋势看，从2017年2季度开始，基本住宅土地持有已经低于10%。

今天主要聊聊，从数据计算角度，看看，这类房屋对2020年的租赁市场影响，以及对于等待长租一生的刚需，是不是应该再回到买房市场！

1.计算未来租金上涨幅度，这类房源可能直接拉高北京平均租金2.3%。

一个项目对市场租金的影响，其实有两部分，一部分是直接影响，本身的高租金带来的数据平均值上涨，另外一部分是心理影响，隔壁小区看你租2万，自己才6000，势必会提高点。（为什么按照2万算，因为有一次性支付的要求）

首先计算直接的数据平均值拉高：

按照全北京有150万套出租房（月租平均在6000左右）计算，142万平米未来这一类高地价租赁房，租金价格比市场价高1-2倍。大约能出现1.5万套租赁房（月租平均2万），大约也就是占比1%。

这1%的高价租赁房源，入市，如果定价按照已经出现的，那么对2020年租金预期来说，均价会拉高2.3%。其中的1500套，大约影响幅度在0.23%。（当然也不排除后续租金降价的可能性）

也就是说，这个项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%+对租赁市场的心理影响。（当然，高租金项目并非个案，但近郊区区域第一例对市场影响要强于长安街及CBD等项目）

2.计算实际租赁成本：

龙头房企万科一宗位于北京5.5环的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万起。

很多人算账说是高端，装修如何如何豪华。

首先，我们看看，隔壁的限价房。

最近要上市的限价房，位于同类型区域的主要还是海淀几宗地块，分别是翠湖区域和西北旺的亮甲店。

其中位置要好一点的亮甲店，限价是5.8万。按照这个计算，90平米的限价房，总价是522万。而如果70年租赁90平米，不计算信贷成本，合计需要1260万。

当然有人说，装修好，装修到底能值多少钱？

3.还是买房好！

神逻辑说IT码农赚钱多，能承受高租金，伟哥觉得，码农也不是都傻子。

在2018年买房的机会有很多，但能看得见的是租金肯定会被影响，特别是这么多资本的推动下，租金的变化可以预期。

对于当下楼市来说，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。

目前北京等一线城市租金年回报率只有1%-2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资的前提是，租金回报率超过资金成本1%以上。

所以按照国内目前最低的资金成本5%计算，也就是除非房价跌60%，或者租金上涨2倍，否则，租赁只能是边缘选择。

当然，最后总结一下，万科的高租金个案，心理影响大于实际影响，但恰恰提前预示了一个事实：

想想租金，赶快买房。最近的调控这么多，这是国家帮着你降了房价。

话题：