为何住房公积金越来越鸡肋？-张大伟的财新博客-财新网

隔三差五就能听到公积金的便民政策：

很多城市现在要求不得歧视公积金贷款，便利公积金贷款流程。

很多人都想用公积金贷款，公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%,月利率为3.25%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国都一样。

商业贷款现在基本都已经是基准利率上浮10%也就是5以上！但为什么公积金贷款变得越来越鸡肋？

以北京为例：截至2017年底，北京地区住房公积金累计归集住房公积金11116.27亿元，首次突破万亿大关。值得注意的是，在2017年一系列楼市调控政策下，住房公积金贷款发放额却遭“腰斩”，同比减少50.1%。

2017年末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额16333.6亿元，同比增长13.5%。其中，房地产开发贷款余额5166.4亿元，全年增加417亿元；个人购房贷款余额9664.5亿元，全年增加1366.3亿元，比上年少增1075.7亿元，余额同比增长16.5%，增幅比上年同期低25.2个百分点。

其实原因非常简单，从贷款角度看，公积金政策最大的弊端是上限额度太低，远不能支撑刚需贷款。

4月1日上午，南京公积金管理中心发布的最新通知显示，从当日起，购买首套房的公积金最高可贷额度，从30万元/人调整为50万元/人，夫妻双方由60万元/户调整为100万元/户。

北京、上海公积金贷款上限120万，深圳公积金贷款上限只有90万。广州80万。

2017年北京存量的商品住宅单套平均成交金额已经达到了781万。

按照781万计算，想用公积金贷款，首付必须要660万。即使按照，北京的普通住宅标准，281万计算，想在北京买套六环外的刚需住宅，首付也需要160万以上。

公积金的低首付政策，不仅仅在商品房上不可能落地，即使在共有产权房上，也不可能执行。

按照共有产权平均250万一套计算，想使用公积金贷款，需要首付起码130万。也就是5成以上。否则只能使用混合贷款或者商业贷款。

因为公积金的额度上限远远不够刚需使用，所以现在公积金已经成为了少数首付能力强的改善购房工具。

贴息缓解额度不足资产证券化试点应该加速

从各个地区对比来看，住房公积金使用率高低水平依然参差不齐。对于使用率较低的城市，住建部要求2015年8月末住房公积金资金使用率低于85%的城市，提高公积金个人住房贷款实际额度。而对于使用率较高的城市，为避免出现公积金贷款断贷、轮号、摇号等问题，贷款贴息政策成为最及时可行的方法之一。

目前公积金收益率太低

对于低收入人群来说，公积金虽然缴存额比较少，但也是工资中的很大一部分，但现实是目前公积金不仅提取难，而且收益率非常低。目前当年缴存的个人住房公积金存款年利率0.35%，上年结转的个人住房公积金存款年利率1.1%。

可以说低于通货膨胀率。所以对于低收入人群来说，公积金相当于是在贬值。非常低的收益率也就导致很多人想了很多办法提取公积金。如果公积金不解决这么低收益，很难限制大街小巷张贴的各种代办公积金提取的小广告。

公积金应该适当补助低收入人群

目前公积金提取只有购房是最名正言顺的路子，要不然就只能放成养老金，退休后取出。2009年起开展了住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点，各地也都动作几百亿公积金贷款给保障房建设。但缴纳公积金的人群却未因这一政策获得任何补助。

公积金制度在发展几十年后，已经应该做重大的制度调整，应该对中低收入人群做定向的扶持，公积金制度既可以学习德国等国家的合作建房，以住房合作社等形式，给缴纳公积金的低收入人群居住以改善。也可以在大病提取等方面做更多尝试。

最后其实可以看到，国家房屋银行的建立迫在眉睫，如果不能互助，公积金存在的意义多大？

特别是在贷款上限不提高的情况下，任何针对公积金政策的调整都是逗穷人开心。

再不增加贷款上限，公积金只能越来越鸡肋！

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