美联储加息对未来中国房价的11个影响-张大伟的财新博客-财新网

一如市场此前预期，美国联邦储备委员会21日宣布加息25个基点。

美联储加息对中国的影响会首先反馈在利率上，现在中国10年期国债收益率是3.85%，美国是2.9%，如果美联储加息肯定会缩小中国对美国的利差优势，人民币资产包括房子的吸引力降低，央行因此被迫同步上调利率。

这是美国金融危机以来美联储第六次加息。2017年，美联储共加息3次，联邦基金利率区间从0.5%—0.75%提升至1.25%-1.5%。

22日早上，中国央行也不得不跟随了！中国央行上调公开市场7天逆回购中标利率至2.55%，此前为2.50%，为去年12月以来首次。

美联储在会后发表声明，宣布将联邦基金利率提高25个基点，至1.5%—1.75%区间。声明称，最近几个月以来，美国劳动力市场持续走强，经济活动以稳定速度增长。就业增长强劲，失业率保持在低位。与2017年四季度相比，近几个月来美国家庭消费和企业固定资产投资增长趋于温和。通货膨胀率仍然维持在2%以下。

美联储当天还发布了对美国经济的预测。与去年12月发布的预测相比，美联储此次调高了对2018年美国国内生产总值的增速的预测，从2.5%升至2.7%；2018年预计失业率则从3.9%降至3.8%。

市场预计，今年美联储会加息3－4次左右，加不加息主要在下面几个重要会议当中决定（2018年美联储议息会议时间表）：

在过去时点看，影响中国房地产最核心关键的因素肯定是政策，那么政策里最关键的自然是信贷政策。

2015-2016年房价大涨飞涨的原因，当然就是信贷政策宽松，空前宽松导致的。

2017年和2018年，市场出现变动的城市也主要是因为信贷收紧。

那么这一加息对国内房地产市场有什么影响？伟哥简单的分析分析。

所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！

首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。

月供每个月增加1200元：按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过2400元。

从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。

—美国加息对中国房地产市场的影响！—

最大的原则是，美元加息对中国房地产肯定是负面影响，但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响；

在我国仍实行较严资本管制的前提下，美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。

在2015年12月那一次美元加息后，看得见的是，中国进行了大规模的信贷刺激，释放的大量的货币，这也带来了中国房地产市场最火爆的2016年，全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

那么在此加息，中国房地产会如何受到美元升值影响？在房地产政策已经收紧的情况下，中国房地产市场走势如何？

第一，人民币有没有加息可能性？

中国的货币投放方式主要有两种：外汇占款（美元换人民币）、逆回购和MLF（国债换人民币）。2015年开始，前者的比重正在下降，而后者的比重在增加，那么这样一来逆回购和MLF利率的重要性越来越大。

现在看，在过去的1年时间里，事实上，中国已经多次加息，但对于存量来说，短期加息可能性也开始出现。

第二，资继续金回流美国。

07-08年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。美元加息，必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。

美联储加息就犹如一柄“达摩克利斯之剑”，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。

第三，全球资金流动加剧。

资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中，资金的投资方向发生转移极有可能导致中国楼市及股市的大幅动荡。

对于有投资需求的投资者，为实现资产保值增值，资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的，可以选择海外置业、海外保险，或选择QDII类产品以及海外股市的投资机会。

第四，资金价格明显上涨。

从资金成本看，整体资金价格的上行。这个趋势还在持续。

2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产的变现能力又较差，买房（特别是非核心城市）已不再是稳妥的投资选项。2018年很可能是三四线城市最后的一个春天！

第五，国内融资难度上行。

2017年开始，国内房企融资难度越来越大。

第六，海外融资成本大幅上涨。

第七，资本管制加强可能性增加。

从国内经济的基本走势看，庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值，外汇管制相对严格，也约束了资本短期大规模流出。监管越来越严格。

第八，人民币贬值肯定是房地产的利空。

在人民币升值的数年里，人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。

预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。

但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

第九，海外融资规模将引发房企资金链紧张。

在未来一线城市依然是房地产的避风港，特别是看到地王频繁出现的区域，更是代表了未来的投资价值。

第十，市场出现通货膨胀苗头。

目前通胀看似温和，但上升趋势令人不安，如果出现通胀爆发，则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说，坚守一二线更是最大的绿洲。

第十一，对于普通人来说，刚需入市尽量选择核心城市区域，选择资产必须是变现难度最小的资产，伟哥一直坚持说的投资的最大原则不是赚多少，而是在一旦出现降温的情况下，你能不能变现！

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