19个月去化1.3亿库存近三年单月销售首次同比下调-张大伟的财新博客-财新网

——统计局9月房地产数据分析

统计局公布1-9月房地产数据：

数据解析：

首先，2017年9月单月销售数据同比最近3年首次下调，全年销售依然有望刷新历史记录。

2016年，商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元。

2016年1-9月份，商品房销售面积105185万平方米,商品房销售额80208亿元。

2017年1-9月份，商品房销售面积116006万平方米，商品房销售额91904亿元。

从1-9月数据看，2017年刷新2016年全年的历史记录基本已成定局。

（拆分单月数据后）2017年9月单月全国商品房销售面积为1.74亿平米，环比上涨43.3%。但同比数据相比2016年9月单月的1.77亿平米，下调了1.5%。

这也是2015年公布的3月份房地产数据后，连续接近3年30个月首次出现房地产销售单月数据出现同比下调的现象。

其次，房地产企业销售依然刷新历史记录，拿地积极。

1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点。

中原地产研究中心统计数据显示：日前合计38家上市房企官方公布了1-9月销售额数据，整体数据看，全面刷新历史。38家1-9月合计签约达到了3.09万亿，同比2016年同期的2.15万亿上涨幅度达到了43.5%.

标杆房企全面刷新历史记录。历史上第一次出现了4000亿+房企，多家3000亿+房企。预计2017年将出现历史上第一个5000亿+房企。

从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年完成年度目标已成为定局。

虽然成交金额明显上涨，但因为一二线城市的严控，38家标杆房企9月签约均价环比8月下调了3%。三四线占比增加。

整体看，虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。

房企也将收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均已经超过80%，预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。

华润置地突破千亿前9月销售1006亿元按年增26%。

融创前9月达约2080.7亿。

万科销售接近4000亿。

截止2017年前9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比，涨幅达到了48%。（招拍挂数据）

合计已经有超过49家房企拿地过百亿。在50家企业中，2017年前9月拿地超过100亿的有49家企业，而在2016年同期只有37家，在2017年前9月拿地200亿以上的企业有26家。

第三，去库存继续加速。

当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。

9月末，商品房待售面积61140万平方米，比8月末减少1212万平方米。其中，住宅待售面积减少938万平方米，办公楼待售面积减少67万平方米，商业营业用房待售面积减少138万平方米。

2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米

2014年末，商品房待售面积62169万平方米

2015年2月末，商品房待售面积63922万平方米

2015年3月末，商品房待售面积64998万平方米

这一轮去库存周期中，库存数据跌到最近3年的最低值。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点，库存去化了1.28亿平米。

三四线城市去库存成为2017年3月来主力，库存去化加速。单月库存去化1212万平方米。主要以住宅为主。

从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

第四，楼市调控全面开启长效机制。

十九大全面明确楼市调控原则：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

楼市调控政策持续加码，大会后预期房地产长效机制将加速落地：

建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

全国已经有超过30省市发布了租赁政策有利于市场平稳发展，市场上包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。

从长远看，租赁市场会在各城市的政策落地后，有所平稳。健康发展。

历史上最密集的调控政策潮。2017年全年截止日前，年内房地产调控政策已经接近180次！

租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。

核心是房住不炒，房地产回归平稳。

从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。

2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化，过去的调控更多是事后管理，而在2017年楼市调控更多的预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好

其次，限售成为新工具，抑制炒作。

不影响自住与改善，约束投资，打击投机。要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。

限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延。

房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。

从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

这种限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。

从各地政策内容看，最近的政策只是开始，后续还有更多类型的政策会出台。

第五，整体房地产数据依然处于高位。

2017年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。

1-9月份，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%，增速比1-8月份回落1个百分点。

9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.44，比8月份提高0.02点。

整体看，房企虽然在一二线城市受到调控影响，成交涨幅放缓，但全国房地产销售额依然刷新历史记录，三四线城市，特别是部分热点三线城市，房企抢地现象明显。

本轮房地产调控最成功的一点是抑制了一二线局部市场高烧的同时，房地产依然支撑了经济平稳发展。

话题：