2017年房地产市场的百城调控潮-张大伟的财新博客-财新网

9月25日，桂林市住房与城乡建设委员会、桂林市房产管理局印发《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知自印发之日（9月25日）起实施，其中规定购房人（以家庭为单位）在桂林市区（不合雁山区及临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可转让。

这是最近几天连续第10个城市发布升级版的调控政策，也将限售城市扩大到了46个，整体看调控政策还在继续升级加码，特别是最近房价依然上涨的城市。

虽然桂林政策宽松，但整体看，调控对购房者的心理影响逐渐出现。

2017年截至日前，全国已经有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控的措施150余次！

北京等一个城市就发布了调控政策超过20次，15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。

调控政策手术刀式全面升级“打地鼠”。

首先，2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化，过去的调控更多是事后管理，而在2017年楼市调控更多的预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。相比往年的调控措施相对效果更好。

其次，限售成为新工具，抑制炒作。

不影响自住与改善，约束投资，打击投机。

到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。

限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，房价上涨城市，位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

从政策看，基本都是取得不动产证后几年不得销售，从市场实际情况看，因为这些城市市场交易基本都是期房为主。所以事实上也就出现了，调控政策发布的年限需要加2年的限售时间。大部分城市目前限售时间都是2年，也就是未来买房基本都需要3-5年才可以出售。

从房地产市场看，也就是这些城市买了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

这种限售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于短效机制，目前是抑制市场的投机需求。

从各地政策内容看，最近的政策只是开始，后续还有更多类型的政策会出台。

楼市的调控目的并非一棍子打死房地产市场，更多是维持稳增长与降杠杆的一个平衡。

9个出台政策的城市，9月份市场成交量出现了明显走高，这种情况下，在“9·30”节点之前提前调控，是为了避免这些区域的市场失控。

第三，经济稳增长与房地产去杠杆同时进行，楼市调控细节管理。

从房价指数看，统计局公布的8月份房价数据非常明显的体现了为什么这些城市要调控：

除了武汉的新建住宅价格有假摔嫌疑外，全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅最高的城市基本集中在这些城市中：

比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%，贵阳上涨0.7%，南宁上涨0.6%，西安二手房环比上涨0.9%,重庆、武汉上涨了0.8%。

所以这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的过快上涨！

看看这些城市的土地市场如何：

中原地产研究中心统计数据显示：这9个城市土地市场火热，重庆超过千亿，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙、无锡等城市均超过了200亿，多个城市创造了历史同期记录9个城市年内累计土地出让已经达到了3749.4亿，同比上涨了46.8%。

第四，楼市调控的基本原则，开启打地鼠模式。

房价调控“打地鼠”为长效机制建立争取时间。

8月开始，楼市政策范围不仅一、二线，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。

从发布时间看与集中程度看，明显这是住建部主导的一次施压，要求房价依然上涨的次热点城市升级调控。后续同类型城市发布调控政策的依然会有数个。

第五，未来还有那些城市会调控？

从目前市场基础看，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨。

15个热点调控城市在持续半年的严格调控下，终于首次出现了全面的下调。

2017年3月份从北京开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控，在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。

三四线城市去库存接近完成，大部分城市房价上涨区域强烈，从全国看，最近几个月三四线城市是去化库存的主力军。后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。

从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。全国性从2014年四季度连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

三四线城市也出现了比较明显的库存减少后，价格上升的现象。

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