伟哥没有受害妄想症，也不针对个别企业，今天简单的聊聊这一轮楼市正在发生的奇怪事件。

调控很有效，最近房价跌了，跌多少当然有争议，搁置争议，不聊跌多狠，今天只聊聊这个下跌为什么这么快。

1：为什么往年都会博弈很久的市场，今年跌这么快？

2：为什么往年都是新房带动二手房跌，今年相反？

3：为什么往年坚挺的学区房，今年也失守？

其实这个问题的核心是中国房地产市场特别是一二线城市已经接近全面进入二手房市场了。市场的主导定价权发生的转移。

以北京为例，从2009年楼市总成交量中二手房占比64.5%到今天的占比86.9%，楼市已经全面进入了二手房时代。包括大部分热点一二线城市，二手房交易已经全面都超过了50%.

这种情况下，最大的问题是，楼市的定价权会被谁掌握？

1：定价权的重要性：

谁都想要定价权，因为有定价权意味着效率和利润。

楼市的主体其实就三方，买卖与居间。对于新建住宅市场来说，开发商非常需要有定价权，因为这样可以最大化的获得利润，同时可以高周转。

所以对于开发商来说，日光其实是最难受的，因为代表了价格定低了。

但限价政策现在已经基本导致开发商不需要思考如何定价了。也就是说，新建住宅的价格不能反映市场情况。因为过去没有涨，所以未来一段时间内，也不会跌。

也就是说，全国一二线城市事实上，新建住宅已经不用看价格。未来起码6个月内，一二线城市的市场其实是看二手房的价格波动。

那么二手房的价格呢？如何计算跌幅？

新建住宅有均价，虽然同样有楼层差，朝向差。但二手房的定价机制要更加复杂。因为即使同一套房短期再交易，也有税费和付款周期的影响，所以二手房的定价机制无迹可寻。

2：北京317调控后，全面针对二手房中介

往年的调控是调开发商，930政策其实已经限价，但基本无效。

所以317，注意看，更多的是二手房调控，针对中介的门店。所有的调控新闻基本都是针对中介。

3：所以问题来了，最近的暴跌是个案还是趋势？

有中介在全面限价，比如大兴一些市场价在5.5万左右的房源，必须报价在单价5万以内，否则不接挂牌。

从短期看，对于购房者当然这是善举。但从长远看，是不是代表了，过去不可能出现的中介定价权已经出现了？

跌的时候可以控制价格，那么涨的时候是不是也可以？

4：居间与代理的区别？

这种定价模式不是某个中介公司的问题，而是行业问题。

目前内地的中介模式是双边代理，也就是一手托两家。这就使得运营模式的核心肯定是要成交。旺季抓房源、淡季抓客户。

在市场的两个周期内，会讨好不同的方向客户。

这就出现了：在市场下行周期内，需要放大实际降价或者报价大跌房源，来打击房主的积极性。

在市场上行周期内，销售人员会主动传播涨价案例，打击客户。

5：二手房时代，如何确定市场价格？

与过去20年不一样，过去看房价，看看周围新盘的价格即可。随着一二线城市城镇化的接近结束，叠加严格的限价。新建住宅定价机制已经失灵。

那么二手房如何定价？

目前为止伟哥没有发现一种靠谱的定价办法，当然，市场上经常有人会挂出自己不一定想卖的房子，试探价格，看约看房数量。

也有人会看中介的数据。但这些都有人为或者客观的问题。

但有几个原则是可以作为参考的：

1：报价的意义不大，很多人都拿报价说事，但二手房的报价来源多样化，只要业主不写名字，价格都没有太大的意义。很多业主会低报价吸引客户后再提价格。

2：成交价格的来源，大中介的数据肯定相对靠谱，但有些中介也经常发布假数据。比如4月份就跌了8%这些数据误导市场。所以建议购房者可以多重参考。

另外，最简单是验证办法是，去掉一个最高的成交价格，去掉一个最低的成交价格，基本就更容易接近真实情况：这样也避免被中介误导。

3：官方网站，二手房网签数据当然不靠谱，但房源核验网站的数据一般还是可以作为验证之一，（当然其中同样有部分只用来过户的）http://210.75.213.188/shh/portal/bjjs2016/index.aspx