又到了算楼市逃生指数的时候？-张大伟的财新博客-财新网

　　—市场降温周期，如何投资！—

　　离离原上草一岁一枯荣，房价也一样，2008年、2011年、2014年房价都出现了调整，那么2017年会不会也出现这一的情况？本文不讨论。

　　在市场降温的时候，你应该算算你在过去2年买的房子，纸面上涨的价格能变现吗？可以保护住你的丰收果实吗？

　　和股市一样，其实楼市一样也有逃生指数，简单的以北京为例，在市场降温的情况下，到底什么物业会显得投资更有价值：

　　首先：在市场降温周期内，什么物业有成交？

　　对于大部分投资者或者自住者来说，在市场降温的情况下，很多也同样面临换房等需求，那么能不能够变现就非常关键了。从过去的历史看，其实变现的原则非常简单：

　　1：最容易变现的当然是住宅，住宅只要价格合适，以市场价基本都可以在1-2个月内变现。而公寓类的物业，如果市场一旦降温，很可能即使低于市场价格签约周期也会超过2-3个月。

　　2：从距离看，当然越核心区域越好，特别是非北京的河北等区域，长期看，的确有利好。但从投资角度看，房价数字的变化不代表二手房业主的所得。所以伟哥一般建议有购买意愿的人，必须首先用足北京的购房名额，让后才考虑廊坊、燕郊等北三县区域，这些区域的物业在过去1年多，涨了2倍。数据喜人，但能以这个价格逃出来的，难度非常大。

　　3：当然还是学区房+地铁房，房价有没有泡沫这不好说，但对于当下的房价来说，能够让人失去理智的唯一理由就是学区房，所以东西城海淀的老破小可以动不动卖单价10万+。在市场降温的时候，学区房虽然也会跌，但跌幅肯定会小很多。而且最大的优点是，变现难度小，即使在市场最差的时候，学区房、地铁物业卖的难度都非常小，一般1个月周期就可以找到下家。

　　其次：什么类型的房子涨的更快？

　　之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。

　　从土地看，也一样，区位越核心的越保值。

　　12月首周，全国土地市场成交数据降温，合计成交超过5亿的地块29宗（含深圳上海各2宗商业地块），溢价率超过100%的只有一宗，而超过50%的只有5宗，相比之前高溢价率地块频繁出现有明显的降温。

　　土地出让的条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，包括北京成交的数宗全持有出租住宅用地，大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。

　　原挂牌截止时间定为12月8日的武汉汉正街126亿元地块，在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。

　　从市场预期看，在严格的政策约束下，出现地王的概率越来越低。

　　从全国主要城市看，调控政策逐渐见效，中原地产研究中心统计数据显示，1月初10大核心城市可售商品房住宅库存合计为32.46万套，而这一数据在12月首周为33.34万套，库存上涨2.7%，这也是最近一年多来的库存首次出现上涨现象。

　　市场在成交量下调的影响下，库存可售开始出现持平并逐渐增加的趋势。

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