计生委官方报告指明了楼市未来20年方向-张大伟的财新博客-财新网

19日，国家卫生计生委发布《中国流动人口发展报告2016》，看似和房地产无关的一份报告，恰恰是未来房地产最需要关注的一份报告：

整体数据看，中国人口对房地产来说依然可以支撑很长时间的发展，但顶峰高位可能已经到来。

1：2,47亿的流动人口

2015年，中国流动人口规模达2.47亿，占总人数18%，相当于每六个人中有一个是流动人口。《报告》分析称，未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年中国仍有2亿以上的流动人口。

分析：流动人口其实就是无当地户籍暂住人口，这种情况下，在全国可以说除了北京、上海，其他城市基本都属于买不起房的人口：

去年我国城镇化率达到56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者之间存在着16.2个百分点的差距。

产生这个差额的原因是因为落户的标准大部分城市是房产，没有房产即使可以落户也享受不到优质的教育等资源。

当然，因为这个数据的存在，因为有这部分人口的存在，所以中国房地产不可能出现全面崩盘，因为有落户需求。

2：人口流向趋势依然分化，房地产发展也分化

“十三五”时期，人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集，超大城市和特大城市人口持续增长，中部和西部地区省内流动农民工比重明显增加。

分析：人口净流出省市的未来房地产需求有限，而经济发达城市的需求稳定，依然发展前景看好。大型房企已经意识到这一趋势所在，2014-2016年各大房企的布局也因之开始出现明显调整，重新向一二线城市聚集。

一线城市仍具备广阔空间

从人口发展空间角度，一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。但土地价格过高，的确会降低企业利润。

其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域

广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕，同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市南京、杭州、广州、福州，以及核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。

人口返迁的省会城市和区域单核城市：重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等区域的单核城市，这些省份全都是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站。第一出口，这些省份的省会城市往往并没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移是这些区域得以发展的动力，如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市

3：《报告》指出，2015年相应劳动年龄的流动人口中，新生代的比例已经超过一半，为51.1%，“90后”相应比例为12.3%。

与此同时，流动人口的平均年龄呈上升趋势，且老化速度快于全国人口。2013年流动人口的平均年龄为27.9岁，2015年为29.3岁，增加了1.4岁。

分析：90后成为主力，这种情况下，研究90后的住房需求成为当务之急，整体看，流动人口的老龄化也值得关注。

内生性人口红利的趋缓

一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

4：流动人口的平均收入

数据显示，2015年流动人口平均月收入4598元，相比2013年、2014年同期分别增长34.0%和19.0%。

流动人口的收入主要集中在2000~5000元范围，占比为65.40%，其中，3000~5000元收入范围内的流动人口比例最高，为34.93%。而收入分布在8000元以上范围人口比例仅为5.38%。

分析：按照昨天公布的统计局数据，2016年1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，商品房销售额80208亿元，增长41.3%。

简单计算每平米单价为7625元，月收入一平米住房的流动人口比例为5%。

国家统计局公布的数据显示： 2009、2010、2011、2012、2013、2014年、2015年我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%、54.77%、简单计算可以得到，这几年中国的城镇化年涨幅分别是：3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。中国城镇化的速度在明显放缓。农业转移人口市民化进展比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。

未来政策将加速户籍城镇化率，这对于房地产是利好，但如何提高这部分人口的支付能力？

5：调查显示，农村整户外出家庭住房处理以闲置为主，占75.2%，亲属看管或居住的占17.9%，4.2%的住房已经坍塌，出租占1.9%。这其中，东北地区房屋闲置比例最高，为82.2%，安徽、河南、四川等跨省流出集中地区为72.9%。

分析：城市的房价高于收入，而农村的公共资源匮乏，这种矛盾的存在导致不能完全融入城市也很难再回到农村。

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