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千呼万唤中,北京在上个月也终于出了超级大招。9月第一天,官方正式发文,北京正式执行首套房“认房不认贷”政策,也是四大一线城市中最后一个执行该政策的。

而且从趋势看,金九银十后续不排除继续出台其他政策的可能性!

这一次,北京房地产调控政策终于超预期的宽松了!

“宽松”成为政策趋势!

最佳购房窗口期真来了!

今年关于房地产的发声和政策很多,一直政策最稳的北京这次也终于紧跟大势出台新政。其实全国政策的核心,都是围绕着不久前高层会议传递的精神——“更好满足居民刚性和改善性住房需求”就是说,房住不炒,让真正有自住需求的购房者,能买到心仪的房子。

  • 推行“认房不认贷”,可降低不少改善购房者的首付比例;
     
  • 房贷利率下调、公积金额度提高,可减轻购房者月供压力;这些政策聚焦都在改善需求,有利于对生活有追求的改善购房者入市,而且,另一个明显的信号是,官方多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”。调控的目的,也是在于让房地产市场平稳健康发展。

这意味着,房地产的支柱地位不会变。如果未来政策力度不足了,就还有加码的政策!

眼下各大售楼处、中介门店人气旺盛,来访量增加,成交量明显上涨。这样的全面升温的景象,在北京楼市已经许久未见了,被压抑的购房需求,是时候得到一波集中释放了。

政策已经趋势性的宽松,但对应北京市场在售的商品房项目来说,市场分化将更加剧烈,购房者越来越挑剔,越来越优选,开发商里面可能只有少数一直努力的佼佼者才可以抢获这一轮购房人的“芳心”。特别是对于改善需求来说,

楼市的回暖,历来都是从信贷政策开始的,房贷只要宽松,房价肯定会企稳上行。购房窗口期已经来临,那么有什么好的买房机会?特别是对于想一步到位,房住不炒的家庭来说,既要考虑子女教育,又要兼顾自己的通勤地段,怎样的房子才适合这样的家庭呢?

虽然政策宽松,但买到合适物业的难度依然非常大!伟哥总结多年的购房经验,买房想不出错,最容易成功的买房投资手段就是买销冠!

从北京最近20年历史看,北京不论是改善生活还是优选资产,三环都是最优选!三环内属于老城区非常拥挤已经基本老破小为主生活品质不高,供应少量新盘也基本属于顶豪,而五环外又欠成熟,所以三环周围是北京的城市精华!
 

数据来源——中原地产研究院

从2023年截止日前的数据看,三环中轴的红盘——中海和瑞叁號院以接近40亿的网签金额排名榜首!

众所周知,北京中海的高端产品线是“藏峰系”,从甲叁號院,到京叁號院、兴叁號院,每一座藏峰系都给北京高端改善需求惊喜,这次在三环内城中轴线上的中海和瑞叁號院匠心打造的108㎡-163㎡三四居轻奢豪宅也不例外。
因为是轻奢内城豪宅,在政策严格,市场冷清的1-8月,首付基本都要80%,依然能被市场广泛认可,那么在9月开始,宽松政策可以说是为中海和瑞叁號院这类项目量身定制,大部分意向购房者首付可以降低到40%,必然有更多的聪明购房者抓紧这个收藏的机遇,那么这个项目的主要价值点是什么?

要资产,更要教育!

三环中轴线一步到位的进阶生活

古有孟母三迁,今有择校而居,多少家长为了孩子能接受优质教育而买房。教育不论是在过去还是未来,都会是体现房产永恒价值的最关键一点。从学区顺位看,优质的教育也基本都是附带在永远产权的基础上。

大多数媒体和相关行政部门都在积极的推动“教育资源分配均衡”。但对每位家长来说,学校分三六九等,已是既定事实,在为孩子谋划几年乃至十几年的前途时,不可避免地需要择校。以北京为例,即使市场再怎么跌宕起伏,教育资源富矿区域的价格也依然坚挺。哪怕在2022年极端情况下,依然是这一类房源相对有成交,而教育资源差的区域成交难持续。

举个简单的例子来说,以人大附中朝阳学校的太阳公元为例,2009年商品房入市的价格在2.4万左右,同样在2009年入市的高端项目星河湾售价高达3.2万。但是现在看,太阳公元的二手房价格依然15万+,而星河湾的二手房价格只有9万多。

教育资源优质的房产升值能力远远超过普通商品房。豪宅之所以成为豪宅,学校配套是其中非常重要的一点!比如中海凯旋对口西单小学,万柳书院对口中关村三小,没有优质教育资源的豪宅永远成不了顶豪。

中海和瑞叁號院的热销很大程度上就和周围的优质教育有关!

北京市第十二中学创建于1934年,绝对是响当当的名校。2023年高考全区前6名都来自这个学校。在历年高考中,实际成绩在远超人朝分等最近比较热的名校。接近西城海淀等顶级名校!

有诸多头衔:世界名中学联盟学校、北京市首批示范高中校、北京市翱翔计划基地校、北京市科技教育示范学校、北京市传统体育项目学校、北京市中小学汉语推广基地校、北京大学实名制推荐资质学校。

除了优质的学区价值外,中海和瑞叁號院的资产价值也是成为销冠的关键因素!

首先:三环中轴的核心区域价值!

中海和瑞叁號院位于京内城南三环黄金区域环线的首都商务新区,规划有礼乐双轴,未来的大国会客厅、世界文化高地,围绕南中轴地区建设,布局有博物馆、艺术馆、展览馆、中央芭蕾舞团等国家级文化资源群。

未来这个区域是彰显首都的重要国际文化商务区。关心城市发展的朋友想必知道首都商务新区是受到国家一主一轴双重核心稀缺规划的红利区域,更是北京内城唯一同时具备发展条件且唯一拥有确定未来的区域!而中海和瑞叁號院位于区域核芯地段,享受围绕首都商务新区规划构建的“两轴四区 一带多点”城市建设福利,几乎占尽了天时地利!

便捷的交通是中海和瑞叁號院的一大特点,东侧距离八号线大红门南站约350m,距离地铁8号线与10号线换乘站大红门站约1km,妥妥的中轴临铁盘!除此之外,项目还多条公交线路,自驾5分钟上南四环,19分钟到长安街,20分钟到国贸CBD和西城金融街,还有丽泽商务区、丰台科技园、亦庄等产业核心区,均在15公里车程以内!

除了优质的教育资源外,周边医疗配套有北京丰台人和中医医院、北京博爱医院、东城区第一人民医院等。周边沿线分布有合生广场、银泰百货、新荟城购物中心(马家堡店)、万达广场(西铁营店)、等商业生活配套。生活起居,日常住行都能得到满足!中海和瑞叁號院作为中海“藏峰系”人居,代表的是一种高品质的生活方式,闹中取静,项目邻近菲洛公园、福海公园,南面更享受约1700亩南苑湿地森林公园。住在中海和瑞叁號院等同于拥有城市中心天然绿肺资源。

三环地块的稀缺性不言而喻,市场在售的基本都是大面积豪宅。和瑞叁號院周边的分钟寺已经12万+,总价基本都在1500万起。“和瑞叁號院”单价9万+,总价900-1000万起步,这样的倒挂高性价比低门槛轻奢豪宅,成为销冠是必然!

除了核心地段+倒挂的价格,中海和瑞叁號院能成为销冠当然更重要的原因还是产品!产品力是房企发展的重要载体,坚持与时俱进、高标准的产品力是中海能做到最近几年楼市低迷下,依然逆势提速的主要原因。其次:习惯做销冠的中海,再一次靠产品力突围!

中海和瑞叁號院项目占地面积约39419平方米,容积率2.4,整个小区有13栋住宅楼,建筑面积约14万㎡,规模体量不错,全部南北向,点状排布,总共有748套高品质低密度高端住宅。建筑基座取意“三重须弥层叠高台”,立面构图复现“九五之尊帝王规制”,云顶飞檐承袭皇家殿宇顶层符号“重檐飞挑羽翼轻盈”,以现代技法转译中轴建筑张力。进门口更是汲取东方文华酒店与迈巴赫豪车设计灵感,将品质人居演绎到了极致。

在业内素有“工科状元”之称的中海地产,又一次用实力在中海和瑞叁號院项目上证明了自己,中海“空间大师”、“户型专家”的美誉绝非浪得虚名。中海这些年一直引领着北京新房户型的迭代升级,一点不夸张的说,项目的几个户型惊喜亮点太多了:户户短进深大面宽,明卫设计。所有户型南向三面均有阳台,户型周正向阳。

约110㎡的三居双卫户型,可以说是当下北京入住三环高品质住宅的最低门槛,非常适合年轻人一步到位,兼顾了低门槛和改善。
南向三面宽的经典网红格局,客厅+双卧朝南;LDK餐客厨一体化设计,厨房U型,北侧带窗,预留了双门冰箱位+推拉门的设计;独立餐厅区,空间很宽敞,靠进门侧可以摆放餐边柜,南侧是客厅和大窗。主卧是套房设计,非常宽绰,整体没有任何浪费的空间。

约144㎡的四居双卫户型,经典的四叶草格局,四个卧室分处四角,私密性非常好,家庭成员可以互不打扰。动静分区,餐客厨一体,大U型厨房。主卧套房带独立主卫,客卫干湿分离,双明卫设计。

约163㎡的大平层四居,尺度感拉满,入户电梯厅+子母门+玄关,妥妥的尊贵感觉,保证了私密性;业主进家门后就是超大客厅+餐厅区,整体南向采光和视野非常好;北侧中厨+西厨,可以配合大圆桌,适合当下主流大家庭使用。主卧套房尺度相当奢侈,带观景大浴缸的卫生间和独立衣帽区,处处都有大平层的生活仪式感!

硬件已经拉满产品力,软件上更是项目的卖点,中海和瑞叁號院自带中海物业。中海物业是中国物业管理企业品牌价值NO.1,同时是13个香港机构御用管家,总服务面积约2.33亿平方米,是超1/5世界500强公司指定服务商。对于豪宅来说,物业决定了业主10年20年后资产的升值肯定比其他项目要高一截。

在调控不断放松的趋势下,市场升温是必然,改善需求买房需要抓紧了,而对于改善买房来说,教育资源必然是第一考虑因素。占据了天时地利人和的中海和瑞叁號院,既有优质教育资源,又有核心的三环中轴地段,更有高品质的产品力,非常值得改善需求考虑!

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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