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历史第一个官宣买房首付10%城市“改口”了

一个四五线城市突破了政策底线——山东齐河发布《关于促进齐河县房地产业平稳健康发展的若干措施》。此次文件第7条规定,鼓励银行降低首付比例。首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%,成为全国第一个购房首付比例为1成的城市。政策有效期为文件发布日至今年年底。
根据2016年央行下发的通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。理论上官方最低购房首付应该是20%,少数0首付10%首付都是开发商的营销手段,但不可能是政策。而齐河虽然城市级别低,但政策力度的确超过了底线。

 

这个政策很快改口了,当地宣布不执行,当然私下是不是会再执行就不好说了。
 

而从齐河楼市的政策变化情况,完全可以看出最近一年来,全国楼市的政策变化。

 

5月,累积已经超过100城市当月发布了稳楼市政策接近110多条(详细内容见附表)简单的总结2022年来全国各地房地产政策,调控政策松绑主要有几个特点。

 

1:松绑城市数量属性历史记录,累积5月单月就超过100城市,年内累积超过150城市发布了房地产调控政策(多城市多次发布救市政策)。5月接近30城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。越来越多的首付降低政策开始出现。楼市政策松绑成为绝对主流,所有房地产政策都是宽松救市政策。整体看,2022年5月各种房地产调控政策已经超过120次,2022年年内房地产调控政策超过340次,都是多年来政策次数记录。2:松绑城市级别越来越高,从一季度的三四线城市松绑为主,逐渐到了4-5月份二线城市成为松绑城市主力,其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过25个二线城市最近2个月发布了超过50次稳楼市政策,成为最近楼市调控主力。3:发布政策不断升级,多城市不仅仅只发布一次政策,不断升级,政策内容不断加码。4:政策内容不断升级,从一季度的各种针对限购政策,在4-5月全面升级到针对信贷宽松的政策,包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多,公积金政策已经成为稳楼市标配,前期的限售政策取消也越来越多,二套房认定标准变化,叠加各种人才政策,税费减免。5:购房补贴城市越来越多,购房补贴额度越来越高。6:多孩家庭成为定向放松的主要对象,全国接近20城市,在购房上包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。杭州等热点城市针对多孩家庭摇号也开了绿灯。7:不仅仅地方各城市,在4-5月,中央各部门也不短发布楼市稳定政策央行等也开始全面维稳楼市,降息等政策频繁发布,整体看,稳楼市政策力度越来越大!

整体看政策内容越来越宽,政策力度越来越大。但目前看,市场的信心依然没有完全恢复,期待更大力度政策。

 

今年来,全国已有超过150城出台房地产政策,4-5月单月井喷刷新历史记录,主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市,政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看,购房者置业信心尚未恢复,市场活跃度仍显不足。2022年截止日前各种房地产调控政策次数高达330次,也就是说,2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。与2021年开年房地产调控全面收紧,学区房+集中卖地+约谈+市场监管是2021年1-4月楼市调控主要特点相比,2022年楼市政策出现了明显的全面宽松。2021年四季度来,信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息,个人按揭房贷数据出现了止跌,对于市场来说,有望逐渐企稳,政策见底后,2022年3季度市场底部有望加快出现。虽然信贷政策的持续宽松,放款难已经全面缓解,但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格,楼市的整体热度上升非常缓慢,市场依然期待更多的稳政策。预计将有更多城市加快政策调整节奏。但需要注意的是疫情的影响,对于普通人收入对于房地产市场都有巨大的影响。简单的总结一下,这一轮楼市救市政策井喷背后三四线城市最难,不断出政策,但市场基本毫无反应。
花样越来越多的政策会继续出现,稳楼市的必要性越来越大,各种降低杠杆的政策非常多。
对于普通人来说,最需要关注的是房贷利率,相比09年4.156的房贷利率,当下房贷利率依然很高,而最近几天深圳等城市的豪宅人背后很多是3.5-3.7的经营贷又入楼市了。稳楼市需要银行更多的让利,只有老百姓收入稳定了,房贷减少了,楼市才能再有复苏的迹象。
一线城市包括北京、上海等城市,应该针对第二套房首付和房贷利率做调整和让利了。否则短期市场很难有什么乐观的表现。
 



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