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醒一醒!算一算房地产预售资金监管政策统一的“利好”有多大?

本来不打算写了,但看到市场一窝蜂的认为可能出台的全国预售资金监管统一政策会给房地产市场带来大量流动资金。那么这是真的吗?到底预售资金监管政策有什么影响,对于市场来说,统一政策是不是意味着宽松?简单的聊聊。

必须明确的一点是房地产调控目的是稳定,而预售资金监管是保证交房的最后一道门槛政策,整体看,越是资金链紧张的企业,想多动用预售资金的企业,越不可能获得宽松,反而是资金链相对宽松的企业,有可能在未来政策下获得更多的资金腾挪空间。

首先:房地产行业当下的资金压力到底在什么地方?

众所周知2021年房地产行业的确出现了明显的资金压力,大部分高负债企业出现了暴雷,那么从行业角度看,到底什么资金出现了问题?

比较官方数据显示的是全年房地产销售还是创造了历史记录。

2021年,商品房销售面积179433万平方米,比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元,增长4.8%;比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。
 

从官方数据看,核心房企资金政策变化是企业贷款出现了问题。

 

统计局数据:2021年,房地产开发企业到位资金201132亿元,比上年增长4.2%;比2019年增长12.6%,两年平均增长6.1%。其中,国内贷款23296亿元,比上年下降12.7%;利用外资107亿元,下降44.1%;自筹资金65428亿元,增长3.2%;定金及预收款73946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32388亿元,增长8.0%。
央行数据:2021年末,房地产开发贷款余额12.01万亿元,同比增长0.9%,增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元,同比增长11.3%,增速比上年末低3.3个百分点。
简单的说,当下房企的资金链压力主要是因为开发贷款增量的明显降低,实际销售导致的压力从全年看并不大,(当然,下半年按揭贷款收紧导致的销售放缓也有影响)

其次:房地产市场预售资金监管政策趋势是什么?

2022年1月来,全国房地产调控政策密集,累积房地产调控政策次数超过70次,其中有30城市发布了稳定楼市的政策。

从预售资金监管政策看,影响相对有限,特别是资金链紧张企业,反而利好影响不大。1:当下市场的惯例政策是“先留后用”的监管模式:购房者支付的全部购房款均为预售资金,应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管;在项目竣工前,预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用;一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。

对于开发商来说,预售资金监管的压力整体看并不大,但对于少数资金链紧张的企业来说,很可能会影响企业整体资金链安全。但一旦松动预售资金监管很可能出现烂尾楼明显增加的现象。

2:从最近各地的预售政策变化看,基本都是有松绑有收紧,核心依然是针对信用高的企业相对放宽,针对资金链紧张的企业反而继续收紧,一方面可以释放市场整体资金流动性,另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。

3:各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金,举例来说,一个20万平米的住宅项目,按照5000元每平米建安预留预售资金监管,需要10个亿,所以前期如果开盘销售少,很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策,预计全国统一后只会收紧不会放松。

整体看,之前的确有部分地方执行的预售政策过严,预售资金监管后,使用难度大,但整体看,全国统一预售资金监管政策不可能是监管,对于资金链紧张企业来说,影响不大,反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。

 

第三:全国统一预售政策,不代表放松

去年某大房地产出现的债务危机事件再次将房地产期房预售制度推向了风口浪尖,房地产企业违约造成的烂尾楼、拖欠员工工资等现象,都是由于预售资金被用到其他项目所造成的。为缓解期房预售带来的弊端,我国不同地市针对商品房预售资金管理制定了不同的监管政策。

2022年下半年房地产市场明显降温下,购房者观望情绪浓厚,房企销售回款承压,叠加房企偿债高峰的到来,企业资金压力持续提升,部分企业出现债务违约。为维护住房消费者的合法权益,确保新房开发项目能够按时交付,稳定房地产市场预期,地方政府相继收紧预售资金监管力促“保交楼”。

其中,包括北京、成都、重庆、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或完善相关政策,落实银行的监管职责,多地上调预售资金监管比例,同时通过信息共享进行穿透审查。也有包括天津、长春、武汉、哈尔滨、成都、石家庄、烟台、佛山等城市出台了不同力度的宽松预售资金监管政策。


简单的总结一下,预售资金是购房者保障买房不烂尾的最后一道门槛,对于一二线城市来说,预售资金监管的比例不高,建安占售价比例低,而三四线城市建安成本占售价比例高,之前存在部分城市过度收紧,使用困难的现象,一旦全国政策统一,有一定利好。

从2021年下半年开始,各地执行过程都是以收紧为主,预计即使出台全国性的政策,地方政府为了保障购房者权益也会有底线,整体看,部分城市过度收紧的可能会有所放宽,这一政策依然需要各地执行细致明确力度,市场期待看到房企融资面的实质宽松。

政策底部已经出现了,房地产市场底部也有望很快出现!企稳接近到来了。



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