财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > “学府壹号院”百亿热销VS掩盖不了悲惨的楼市“金九银十”

“学府壹号院”百亿热销VS掩盖不了悲惨的楼市“金九银十”

上周五,北京出现了一次刷新历史记录的热销——海淀上地的“学府壹号院”
这个项目肯定是今年北京楼市最受关注的新盘,也是热度最高的新盘,在上周五开盘选房。

跟其他项目不一样,作为第一批共有商品房,学府壹号院是先登记资格,然后由ZF指定的公证机构公开摇号,由海淀房管局监管,然后在昨天凭摇号顺序选房。上周五深夜,项目128/154/184/220平米的户型已经全部清盘,一套不剩(除一层下跃)!
而275平米的楼王大户型,总价约2500万,所有边户也都售罄,只剩下低楼层的中间户。北京的购买力真是恐怖。
学府壹号院是今年北京楼市最热的项目,这个项目也是伟哥点评过的2021年第一大神盘,虽然是个低配版的壹号院,但综合来看,这个项目的地段、价格和产品,都是性价比最高的。几个月前伟哥写过一篇文章,一一被市场验证,题目是:独家!2021年北京楼市10大新“神盘”价值排行榜

学府壹号院可以说开盘天时地利人和,除了过硬的产品力,性价比外,能在当下还敢去大酒店开盘的,未来几个月肯定不会再有。

125亿的确让人眼红,但千万别被这个项目的热销就冲昏头脑,学府壹号院的热销背后其实够本掩盖不了北京楼市悲催的金九银十!

话不多说,看看北京市场最近的网签数据:

北京楼市金九银十过去,整体看,2020年10月新建住宅网签5559套,二手房住宅网签9340套,二手房同比下调53.4%,环比下调了25.7%,这也是北京二手房市场连续7个月成交下调。


二手房不足万套代表了市场全面出现降价,北京楼市有个惯例,二手房网签不足1.5万套,市场肯定处于低迷期,而且不足1万套的成交量,这也是2020年3月疫情后,北京市场的最低谷。


二手房是最反应市场真实情况下,那么看看新建住宅,同样市场也在明显的供应上涨,成交下滑!

新建住宅数据看似不错,其实背后有很多特殊原因,从数据看,9月北京市场供应新建商品房住宅11556套,是2012年9月后的历史供应最高纪录,9-10月单月新建商品房住宅成交分别是5430和5564套,看似很高,但新建商品房住宅背后是有特殊原因。

恒大地产有4个项目合计在9-10月网签了2816套,也就是说,这部分特殊情况下的网签数据,明显影响了整个北京金九银十新建住宅数据的网签情况。

实际数据整理后,北京2021年金九银十真实成交新建住宅8173套(环比明显下调),二手房住宅21915套, 整体成交只有30088套,市场同比2020年金九银十减少了1万套!下调超过25%。

出现北京市场断崖式下调的原因有几点:
首先:2021年下半年开始整体全国楼市速冻的最大最关键原因是因为信贷收紧,北京作为一线城市,目前为止,7月后购房的新房二手房均未放款,严重制约了市场成交,而且从趋势看,接近年底,房贷有更明显收紧的可能性,市场成交量持续低迷。二手房已经连续7个月下调。

最近各种声音都在说房贷宽松了!那么背后的真相是什么?

最近部分媒体说的房贷放松,并没有明显出现,热点城市整体贷款依然维持之前的紧张程度。

央行和银保监会在10月中旬均公开向市场发声,分别要求保持房地产信贷平稳有序投放;督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

需求锐减了,当然排队的人就会少了,简单的说就是本来一个月准备了100个人贷款,市场火热的生活有200个人贷款,当然就积压下来了,所以当下积压了大约3-4个月也就是1-2万亿左右,但现在很多城市成交一个月只有50个人了,所以排队很可能会快了,这不代表信贷宽松。

其次:供应井喷的影响,9月北京楼市入市11556套新建商品房住宅,是8年来最高月度记录,井喷供应使得购房者再次出现挑花眼现象,除了位于树村的学府壹号院外,大部分区域集中供应,项目竞争加剧,购房者卖不掉二手房,没有购房者资格与资金,市场陷入恶性循环。


第一轮集中供地中,北京合计供应30宗住宅地块,累计起价1043.12亿。30块地全部成交,其中有15宗地块参与企业超过10家。最多的地块有16家企业参与,30宗地合计现场报价878次,最高的报价高达110次。10宗地块最后高标准环节竞标。29宗商品房住宅地块土地中触及地价上限地块达到22宗,占比达到76%。

第一批30宗地共计成交总金额近1110亿元,但宗地平均溢价率仅有7.4%,最高溢价率不超过25%,70%地块溢价率在10%以内。

第二轮集中供地全面降温。
北京在坚持贯彻“房住不炒”的挥泪大调控之下,最终成交了17宗(含1宗招标),再除去5宗底价直接成交的,进入今日最终现场竞价环节的仅11宗,最终16宗宅地卖了510亿;

第三:学区房等调控政策不断升级, 8月份约束离婚后购房等政策叠加,包括第二轮集中供地结果不理想,都导致当下楼市购房者失去信心。

第四:从市场预期看,第二轮集中供地项目依然有大量即将在最近1个多月入市,目前已经上市的都算是比较好的项目,后续还有10几个位置品质都不如之前项目,市场酝酿供应继续明显增加,而贷款难严重制约市场成交,整体看,如果最近信贷数据没有明显缓和,购房者依然房贷排队积压的话,北京楼市在年末酝酿明显的价格战!



推荐 0