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“金九”房价79个月来首次普跌

都知道市场惨,但没想到这么惨,晚到的统计局官方数据可以看到,当下房价已经是2015年2月后,数据最差的一次,而且从普涨到普跌,其实只用了3个月,上半年还是锣鼓喧天抢房,3季度楼市速冻全面开始!
统计局数据显示:
 
据测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
 
2015年来连续5年79个月,二手房数据第一次出现52个城市下调的现象。下调成为市场绝对主流。另外从房价上涨看少数,新房二手房最高上涨城市也全部低于环比0.6%,这些都是2015年来首次出现,可以说
 
首先:楼市5年来首次出现普跌现象,市场拐点全面确立,楼市在加速下跌
 
5年来,全国楼市第一次出现普跌!
房价上涨城市已经连续5个月数量下调,从房价上涨趋势看,在3-4月出现顶峰后,2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。
 
特别是二手房上涨城市暴跌到了52个城市下调,这是2015年3月来连续79个月最多城市下跌点,全国楼市房价拐点已经明显出现。
 
从房价上涨城市数量看,9月二手房只有17个,新房只有27个,相比前几个月都有明显上涨。
 
2015年2月新建住宅与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降1.3%。
 
二手房住宅与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有61个,上涨的城市有5个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.2%。
 
二手房数据:2015年3月份与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有48个,上涨的城市有12个,持平的城市有10个。环比价格变动中,最高涨幅为0.9%,最低为下降0.7%。
 
2015年4月份与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有34个,上涨的城市有28个,持平的城市有8个。环比价格变动中,最高涨幅为2.4%,最低为下降1.0%。
 
整体看,房地产调控对于房价的影响越来越明显。楼市出现确定的市场拐点
 
其次:出现3季度市场加速下调的原因
 
在9月份一线城市二手房数据全线暴跌,整体数据已经是最近多年来的历史新低:
 
今年9月,深圳成交1765套二手住宅,环比减少13.6%;成交面积169252平方米,环比减少13.4%。不仅连续下跌6个月,更是12年第一次跌回“1”字头。
 
上海9月成交套数也只有11000套,相较于8月份的18000套成交数据下降约40%
 
9月份,广州二手住宅整体网签宗数为6198宗,环比下降27.38%,同比下降56.04%。
 
北京二手房市场全面冰冻,9月二手房成交量只有12575套,相比2020年17259套下调27 %,环比下调21%,创造连续18个月的市场最低点。
 
整体这也是2021年来的最低点,市场全面冰冻。楼市出现明显降价现象。整体市场急速降温。
 
不仅热点城市二手房数据明显下调,新建住宅9月份也出现了全线明显下调,一线城市平均成交面积环比下调超过23%,同比下调47%,二线城市也环比下调6%,同比下调30%。三线城市环比下降26%,同比下调52%。包括青岛、郑州等城市都出现了非常明显的降价项目。
 
房地产信贷收紧,单独看三季度,房贷(居民户中长期贷款)同比减少了5100亿!是出现市场全面速冻的最大原因。
 
2021年前三季度人民币贷款增加16.72万亿元,同比多增4624亿元。分部门看,住户贷款增加6.35万亿元,其中,短期贷款增加1.63万亿元,中长期贷款增加4.72万亿元。
 
2020年前三季度人民币贷款增加16.26万亿元,同比多增2.63万亿元。分部门看,住户部门贷款增加6.12万亿元,其中,短期贷款增加1.53万亿元,中长期贷款增加4.6万亿元。
 
上半年信贷相对宽裕,但3季度全国性出现了放款难,特别是热点楼市城市,包括华东、华南,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。
 
房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。而且与往年不一样的是,2021年因为一季度信贷非常宽松,导致市场成交量加速放大,二季度持平,三季度信贷全面突然收紧,市场出现了历史第一次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温,而2021年楼市出现的调整的最大原因是市场接近,停贷下的市场突然冰封。
北京房价在9月二手房价格上涨幅度明显放缓,整体成交量在西城学区房调控等政策影响下开始回落。
 
另外从全国市场看,最近很多房企出现暴雷,也导致购房者开始担忧买到烂尾楼是出现价格明显下调的一个重要原因。
 
整体看:全国一二线热点城市价格有可能出现价格战
 
对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,最近已经有超过9城市针对自媒体、中介、二手房业主,开启一轮定价管控。
 
从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。
 
二手房价格更反应市场真实情况。
 
第三:调控井喷,2021年截止日前房地产调控已经超过500次
 
9月单月全国房地产调控累积62次,叠加1-8月的420次,2021年房地产调控次数刷新历史同期记录,高达482次!计算到10月上半月,2021年房地产调控累计已经超过500次!平均每个月房地产调控超过50次,是历史以来的新记录。
 
央行2次喊话成为9月房地产调控最值得关注的内容!
 
从国家部委的角度看,央行、银保监会主导,联合住建部及证监会开一次会,的确非常非常罕见!
 
所以从形式看,这次的会议,的确有考虑当下出现系统性金融风险的可能性!结合这次会议的级别,和参与会议的部门。
 
可以看到,这次会议背后,其实代表了!高层已经开始高度关注,房地产可能出现的系统性金融风险,房地产调控主导牵头机构从之前的住建部为主,逐渐升级到金融部门!
 
全国已经累计15城市发布限跌令
 
经过几年的深度调控,房地产市场显现出一些疲态,加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管,让企业压力倍增,新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”城市数量明显增多,包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过15个城市
 
楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势!
 
近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,很明显,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会影响波及金融系统。
 
最近全国多个城市新房的“限跌令”,表面是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。
 
整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。
 
第四:第二轮集中卖地,全国低迷,流标成普遍现象
 
截止日前,第二轮集中供地已经有20个城市基本结束,累积成交656宗地块,成交土地款6291.7亿,整体看第一轮集中供地平均溢价率为15%,而第二轮溢价率平均只有4%,除深圳厦门等溢价相对较高外,大部分城市基本底价为主成交。(第一轮集中供地合计成交920宗地块,成交金额高达10791.7亿)
 
叠加部分流标土地,整体看,第二轮集中供地超过30%土地相当于流标,这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果,也和部分城市土地起价较高有关。
 
第二轮集中土地供应成交降温,流标数量猛涨,影响了市场部分购房者的信心。
 
二手房市场放款难,已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市,二手房占比高,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量不断减少,包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。
 
从结果看,已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交;成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京,市场热度也大幅度降低。
第五:预测2021年10月后房价:房价下跌加速,价格战即将出现
 
从全国市场看,2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录 成为定局,但在3季度楼市全面断崖式下调,在1-8月全国销售额上涨22.8%的基础上,9月成交同比明显下调,已经连续7/8/9,3个月市场成交量明显同比下调。
 
9月拆分单月数据出现同比环比明显下调,拆分单月数据看,9月份单月商品房销售额1.57万亿,低于2020/2019年同期。同比下调了15.8%。整体看,2021年楼市调控影响全面出现,市场连续3个月开始同比下调,代表了市场拐点出现了!
 
预计2021年四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期。在成交量冰冻影响下,价格战已经开始出现,
 
相比往年楼市调整博弈期很长,本轮市场因为房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,本轮楼市出现了3季度速冻,4季度将延续这一趋势,如果从10月开始,房贷没有明显放宽,价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词!



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