北京楼市开启速冻模式-张大伟的财新博客-财新网

这几天万众瞩目北京第二轮集中供地报名情况，报名截止时间是到今年晚上，所以肯定还会有增加，但就已经出现的数据看，第二轮集中供地，大部分房企肯定是躺倒了。

从数据看，其实还是海淀的几块地肯定相对较热，而其他区域的地块，未来报名肯定很少。整体看，这其实反映了当下房企的确面临巨大的难题，销售压力越来越大，而且在四季度肯定将面临更惨淡的市场。第一轮集中供地项目很可能遇到比限竞房市场更惨的情况。

首先：回顾一下限竞房时代的第一个项目！

整体市场情况：2017-2018年限竞房全行业亏损，但后续2019年后拿地项目大部分有一定利润！

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过8000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，当时后续房源去化非常非常慢。

现在看，随着市场的进入集中供地时代，第一波限竞房遇到的问题，也开始出现在第一轮集中供地项目中。

其次：北京楼市是全国杠杆最低的城市，最近二手房接近停贷影响最大。

从北京市场的单周二手房完全数据看，实际成交量已经出现了单月不足万套的现象，10月上旬只有800套，全月预计只有9000套左右，这在历史上都是低点。

从数据看，实际从8月开始市场出现了断崖式下调。

第三：成交下调的同时，市场供应开始井喷！

随着各种调控政策的升级，北京二手房市场全面冰冻，二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下调27 %,环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

整体这也是2021年来的最低点，市场全面冰冻。楼市出现明显降价现象。整体市场急速降温，不仅仅二手房降温，新房也在供应井喷下出现退烧，成交量5431套，在供应井喷的情况下，成交放缓，库存明显增加。

随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且信贷放款难，全面打击了北京二手房市场成交量。

北京市场出现全面冰冻，急速下调的原因很多主要有几点：

二手房市场信贷收紧，全面抑制换房客户

网签数据相对滞后，特别是最近各地开始加强二手房价格管控，很多城市公布的网签成交量开始滞后市场。实际市场跌幅比网签更大，

二手房市场放款难，已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个，这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点，全国楼市房价拐点已经出现。

北京市场供应量开始井喷，稀释了市场需求，预计第一轮集中供地项目基本都在最近入市，新增供应超过2万套，短期入市，大大影响了购房者入市积极性，挑花眼再开始出现。

警惕市场急速下调后出现价格战，按照目前情况，大部分企业对第二轮集中供地积极性不大，市场全面降温，企业资金链压力越来越大。这种情况下，不排除部分新入市项目开始价格战的可能性。

第四：第一轮集中供地项目面临全部亏损的可能。

整体看，入市的项目销售速度都远低于预期，特别是部分位置一般的项目。大部分项目都已经用上渠道，整体看，销售放缓如果持续，第一轮集中供地项目很可能面临全面亏损。

简单的总结一下：

1：北京楼市也开始速冻模式，主要原因还是二手房放款接近暂停，除额度小的公积金贷款外，商贷目前7月份成交基本未放款，而且不确定何时可以放款，新增成交年内已经没有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。新房贷款也已经开始全面放缓。

2：北京楼市整体看，从2020年四季度开始上涨，上涨主力主要集中在学区房，也就是西城海淀，后续逐渐蔓延到朝阳的望京、双井等区域，亦庄也是一个热点，但最近这些区域出现了明显的成交归零现象。特别是学区房，每年7月份都是惯例的淡季，但今年冷的更彻底。

3：第一轮集中供地入市项目全面低于预期，从9月到10月入市的项目看，已经全面收到二手房冷清的影响，特别是大部分开发商被上半年拔高了市场预期，针对没有购房资格，二手房在途的购房客户拒之门外，整体市场在加速萎缩。

4：北京目前看，还不是全国最惨的城市，因为北京之前市场并不过热，所以对信贷相对需求并不多，而且杠杆率也相对低，当下市场深圳、上海要比北京差很多。

5：建议当下市场的开发商放弃幻想，抓紧收一切愿意买房的客户，别再矫情客户质量，付款周期，随着第二轮土地冷，第一轮摇号项目哪怕最热点的树村项目如果不放开客户，都有可能出现卖不动的可能性，市场有多少不需要卖二手房就能买1000万+的客户？

这一轮市场速冻并不是没有客户，而是因为信贷速冻住了客户，最惨的时候很可能是11月！2万套改善房要抢跑，二手房全面停贷连渠道也没了客户！

话题：