2021年房地产救市第一枪！为什么会是哈尔滨？-张大伟的财新博客-财新网

前几天一个央行的会议双维护，各种解读是不是救市说不清楚，但终于让很多人等到了一个真正意义上的楼市救市政策！哈尔滨出台了楼市平稳第一枪，16条。

据哈尔滨日报报道，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

提出对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。在确保房屋抵押物价值的前提下，结合该市实际，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

伟哥整体看了一下政策，其实这政策本身要比政策内容重要很多，政策条文看着多，但其实当下市场冷冻的原因主要是信贷收紧，哈尔滨的政策基本都是边缘政策微调，实际对市场很难有大的影响，未来很可能市场依然要期待，房贷的松绑！

很多人疑惑，为什么第一个严格原因上救市政策会出现在哈尔滨。

其实原因很简单，疫情叠加楼市冰冻。

哈尔滨成为首个全面救市楼市城市并不奇怪。

首先：哈尔滨楼市冰冻叠加疫情影响，市场退烧明显

国家统计局数据显示，8月哈尔滨新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅价格环比下降0.2%。

中原地产研究中心统计数据显示：哈尔滨8月商品住宅供销量呈下降趋势；供应面积同比下降14%，环比上升249%；成交面积同比下降26%，环比上升8%；成交金额同比下降33%；成交均价同比下降10%，环比下降4%。

而9月份更是因为疫情影响基本全面冰冻。10月份虽然疫情逐渐控制，但整体市场遇到二手房贷款收紧等影响，当下哈尔滨楼市冰冻超过其他同类型城市。

来自黑龙江省工商联房地产商会的调查显示，进入2021年，哈尔滨房地产市场无回暖现象，上半年商品房成交量较2019年同期下降42%，市场萎靡。自3月份开始，部分项目采取降价销售策略，以求快速回笼资金，但成交量短期上扬后，客户观望情绪继续加剧，市场逐渐进入艰难期。

实际上，哈尔滨市场自2020年开始，随着新冠疫情暴发就受到重大冲击，进入停摆状态，哈尔滨市政府针对供给端开发企业迅速出台了一系列有效的针对性政策。在政策支持下，各开发企业项目得以提前取得预售许可证，快速回笼资金；但也造成了2020年商品房市场大幅供应，在需求端不足情况下，商品房库存量进一步加大。

受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，百姓购房信心不足，各售楼处到访量直接“腰斩”。为冲刺“银十”，哈尔滨的万科、融创、华润、中海、招商、绿地等诸多房企纷纷推出多项优惠活动抢收“黄金周”，一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀……但销量未见明显提升，不少楼盘黄金周销量甚至达不到两位数。

其次：楼市调控开始政策见底，市场依然下调中

在9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：

今年9月，深圳成交1765套二手住宅，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。

上海9月成交套数也只有11000套，相较于8月份的18000套成交数据下降约40%

9月份，广州二手住宅整体网签宗数为6198宗，环比下降27.38%，同比下降56.04%。

北京二手房市场全面冰冻，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下调27 %,环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

整体这也是2021年来的最低点，市场全面冰冻。楼市出现明显降价现象。整体市场急速降温。

出现2021年楼市从7月开始，到8月全面升级，到9月遍布全国楼市速冻的原因主要有几点：

首先：房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。而且与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面突然收紧，市场出现了历史第一次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年楼市出现的调整是接近停贷的市场突然冰封。

最近传闻的部分城市房贷放松并没有得到证实，包括广州等城市房贷依然需要排队3 个月以上。严重影响了二手房交易，乃至整个新建住宅市场也出现了萎缩。

其次：房地产调控持续升级，：9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期记录，高达482次！（具体内容见文后表格）2020年1-9月只有403次，也就是说2021年同比调控上涨次数高达20%以上。

9月央行2次喊话成为9月房地产调控最值得关注的内容！

从国家部委的角度看，央行、银保监会主导，联合住建部及证监会开一次会，的确非常非常罕见！

所以从形式看，这次的会议，的确有考虑当下出现系统性金融风险的可能性！结合这次会议的级别，和参与会议的部门。

可以看到，这次会议背后，其实代表了！高层已经开始高度关注，房地产可能出现的系统性金融风险，房地产调控主导牵头机构从之前的住建部为主，逐渐升级到金融部门！

第三：楼市开始预防暴跌

全国已经累积超过14城市发布限跌令

经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过14个城市！

“限跌令”根本没有能够挡住这些城市楼价下跌的趋势。不少楼盘以送首付、送车、送40万家私卡等方式变相突破限跌令。

伟哥简单的总结一下：

1：哈尔滨楼市只是东北楼市颤抖，全国楼市低迷的一个样本，楼市从8月开始全面降温影响越来越大。

2：哈尔滨的市场低迷主要是因为疫情叠加房贷收紧导致，当下的救市政策影响不大，预计效果有限。

3：后续肯定会有更多的城市出台稳楼市政策，政策力度也会越来越大，但预计效果都非常有限。大涨不是稳，大跌也不是稳。

4：什么时候二手房房贷放款周期能缩短到2个月，市场才有企稳回暖的可能性，对于购房者也是这样，最近买房需要谨慎了。历史上，二手房放款超过2个月的基本都跌了。

话题：