财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 央行罕见一周两次发声房地产背后重磅信号

央行罕见一周两次发声房地产背后重磅信号

这几天大家都在看央行的信息,特别是维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。这句话连续2次出现,很多人解读为政策要宽松,那么到底真相如何?房地产会遇到全面宽松或者是边际宽松吗?其实这必须要从全文,和这两次会议的级别看。
 
分析央行乃至部委的会议,必须要看会议的级别,参与会议的人。
 
一:这两次会级别完全不一样!
 
1:先看第一次会议:在9月27日,中国人民银行发布消息称,货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开,会议分析了国内外经济金融形势。(这是一次常规会议,每个季度都开)
 
与二季度例会相比较,本次会议对货币政策的表述出现了新增内容。例如“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”。
另外,本次例会最引人注目的亮点是:央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法。会议明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。
 
当时市场一头雾水,因为莫名其妙的提出两个维护,完全不应该是央行的职责,难道央行要全面刺激房地产市场?这些疑问其实第二次会议解答了!
 
但大部分人都没有认真看,都以为是刺激。
 
在9月27日,央行发布消息的当天,房地产板块突然大涨,深交所发布的房地产指数涨幅超过5%。
这次例会上提及房地产非常突兀,因为过去10几年例会从来没有直接提及房地产。
 
上次央行例会提及房地产问题,还要追溯到2009年,距离这次提及房地产问题,已有十多年时间。2009年提及房地产问题,主要是基于2008年以来,为了应对全球危机的冲击和影响,出台了4万亿投资拉动政策,导致房地产市场过度发展,房价上涨过快。为了稳定市场,央行例会首次对房地产问题予以关注。
 
之后各种房地产问题,基本都是住建部牵头,央行的各种政策基本直接是落地执行,从来没有在例会上提及!
 
2:第二次会议:9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会
此次金融工作座谈会议由人民银行行长易纲主持,人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席,住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。
 
这次会议形式和内容就都非常关键了!
 
首先:房地产金融工作座谈会是什么会?为什么央行主导!
 
这么多年,多部委的房地产座谈会很多,其中基本主导有两个组成,国务院副总理,或者是住建部牵头。
 
从国家部委的角度看,央行、银保监会主导,联合住建部及证监会开一次会,的确非常非常罕见!
 
所以从形式看,这次的会议,的确有考虑当下出现系统性金融风险的可能性!结合这次会议的级别,和参与会议的部门。
 
可以看到,这次会议背后,其实代表了!高层已经开始高度关注,房地产可能出现的系统性金融风险,房地产调控主导牵头机构从之前的住建部为主,逐渐升级到金融部门!
 
(结合一下,之前8月19日,人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出,恒大集团作为房地产行业的头部企业,必须认真落实中央。)
 
所以央行这两次会议,其实最核心的点,应该是中国房地产调控已经从之前的住建部常规维稳,升级到了央行主导预防金融风险层面了。
 
央行越来越多的直接监管房地产企业,监管房地产市场很可能在未来越来越多!
 
其次:关注内容!
 
会议强调,金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。
 
会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
 
市场的核心关注点依然是:维护市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益
 
但其实这是完整的整段话:金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同完成!
 
这也就明确了,房地产市场未来的政策预判可能出现金融风险,特别是系统性风险。
 
所以需要和相关部门+地方政府,一起维护住房消费者的合法权益。
 
这样看,这个逻辑就清晰简单了。整体调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展,防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。
 
从地方看,已经有过先例,防范房地产金融风险,地方强化监管预售资金监管,维护购房者的合法权益。
 
所以央行的2次会议,2个维护,其实并不是主导新购房者,也不是所谓的释放新贷款,少数二傻子专家居然说购房者买卖合同后,银行就应该放贷款。(地方住宅出现烂尾基本都是因为预售资金监管不到位,后续很可能这部分政策会持续出现)
 
央行的两次会议很明确,而且第一次央行拉着住建部开金融工作会议,就是因为房地产系统性很危险了!
 
第三:关注RMBS!
 
个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)在6月、7月暂停发行后,8月、9月再度重启,且发行单数和金额出现“井喷”。据21世纪经济报道记者统计,自8月初至9月28日以来,已经有13单共计超千亿元RMBS完成发行。
截至2020年末,我国RMBS存量为11827.78亿元,占个人房贷余额的比例约3%,所以这个政策的波动对于房贷市场基本没有影响,除非爆发到每个月3000亿以上级别,否则对于楼市基本没有影响。
 
最后,伟哥简单的总结一下:
 
央行两次非常轨的会议,内容远远不如会议本身重要,这2次会议根本不是很多人期待期望的放开房地产监管。释放信贷的快乐大会。
 
其实看内容,央行开始主导。更多参与房地产调控的核心是,房地产金融风险出现可能性大涨,所以未雨绸缪。包括过去从来没有过的约谈恒大等事件,都代表了,房地产调控开始从过去的抑制投资投机,到现在的全面预防出现金融风险!
 
央行历史上释放信贷的口径都会是鼓励刚需+新市民,而这次所谓的两个维护,更多的是维护市场避免出现金融风险,而不是继续释放信贷!警惕吧!
 
短期看调控松绑没有可能,千万别买最近几年排行榜突然上涨的房企房子,另外民企的也最好别买。
 



推荐 16