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房企出现分化 拿地集中在央企国企

这几天万众瞩目两件事,恒大理财暴雷+第二轮土拍大量土地流标和底价成交。
 
如果说之前包括福晟、泰禾、华夏也暴雷过,但业内影响相对有限,这次恒大的事情的确是核弹级别的,所以包括世联、易居都被拖下水了。不完全统计,易居有20多家A股上市公司被影响了,如果暴雷持续,那么这次对于房地产全行业来说,一次核暴难免,如果不能短期解决问题,购房不敢买、银行金融机构不敢放贷款,很可能导致更多的房企开始暴雷。
 
高盛發表研究報告,指中國政府正致力為房地產行業在短期內去槓桿化,並帶來流動性壓力,相信最壞情況下,在2023年上半年所有公司達成「三條紅線」的情況下,將會削減18萬億元人民幣債務,意味在2022及23年,除物業銷售需達至15-16萬億元人民幣外,行業需要額外17萬億元人民幣之現金流入。
 
該行又指,目前投資者關心政府將如何管理去槓桿的過程。因應大型發展商違約風險增加,相信政府或將有信貸寬鬆的政策,如在購地貸款方面,但同時政府的目標是令房地產價格和房地產建築活動會溫和下降,降2022年物業價格預測至跌5%(原預測持平),預期行業在2021至23年盈利的年複合增長率將為9%。
 
前几天某广州三个字的房企因为一句被保利收购,就风声鹤唳。可见一斑。
 
这只的企业资金链的一个缩影,更多人在关注第二轮集中土拍中的情况。
第一轮卖地中开发商积极拿地的情况,在第二轮基本消失了。
 
8月6日,深圳叫停第二轮集中供地,随后,包括福州在内,北京、天津、广州、重庆、沈阳、长沙、杭州等城市陆续发布公告,将第二轮集中供地延迟或中止出让。
1:福州,9月8日福州土拍,包括万科、融创、旭辉、华润、世茂、阳光城、绿城、禹洲、大唐等在内,一度活跃在福州楼市的多家房企,都选择了“躺平”!最终,原本准备的26块地,临时取消出让7地块,2地块流拍,总出让金额仅70个亿。
 
2:房地产的宇宙中心杭州也开始流标,杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价,而其中九宗地块未能达标,无法进入后续正式竞价环节。
 
土拍政策,一年三变,规则越来越多,压力越来越大,开发商已经被玩脱了。现在竞争品质来土拍,开发商直接不玩了。
 
3:南阳,本不属于国家要求参与集中供地的22城之一,却被省里要求率先试行。供应18宗地块,流拍10宗,中止3宗。成交率仅为27.8%。
 
4:9月16日,苏州第二轮集中供地进入首个竞拍日,共计成交7宗地块,总成交额177.25亿元,其中仅1宗溢价成交。
 
5:9月17日,合肥土地市场网公布土地出让拍卖安排表,原本17宗涉宅地如今只剩下8宗。
有人做了一个统计,全国大城市第二轮土拍,基本上已经完成了,他们流拍了吗?
 
济南流拍35%,天津流拍34%,福州流拍32%,青岛流拍10%...
 
那么之前很多媒体报道第二轮土拍会给开发商预留一定利润,为什么现在看并没有获得相应?
 
简单的总结一下:
 
首先:最近楼市的确不妙了,8月出现了同比环比下调
 
2021年1-8月商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1—8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。
 
8个月销售额突破11.9万亿刷新历史记录。但是值得注意的是7-8月已经连续2个月同比下调。
 
8月拆分单月数据出现同比环比明显下调,拆分单月数据看,8月份单月商品房销售额高达1.26万亿,低于2020年同期。同比下调了23%。整体看,2021年楼市冲高的速度明显开始放缓。调控影响全面出现!
 
2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局,但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。
 
其次:房企出现分化,拿地集中央企国企
 
从企业分化看,融资成本明显,而大部分拿地企业集中地方国企和央企比较明显。整体看,从房企的资金来源看,定价及预收款依然是主要来说,按揭上涨幅度明显放缓,信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。
 
第三:高品质不代表高质量
 
当下房地产市场的很多问题都是质量问题,并不是标准问题,很多城市开启了高品质供应,但限价不变,导致企业的投入更多了,销售周期更长,影响了拿地积极性。
 
但对于购房者来说,高品质并不一定代表好房子,特别是强调绿色建筑,强调节能的高品质建筑实际对于购房者来说,得房率降低,窗墙比降低,而且依然不一定能解决当下购房者面对的质量差问题。
 
整体看,随着限价+土地集中供应,高周转依然是房企活下去的唯一办法,越来越躺平的质量+直接大量企业躺平不拿地。房地产的品质已经趋势性降低了。
 
对于购房者来说,未来买房一定要当心了,越来越多的质量问题会频繁出现,挑选房企、挑选项目更要当心了。



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