房企出现分化拿地集中在央企国企-张大伟的财新博客-财新网

这几天万众瞩目两件事，恒大理财暴雷+第二轮土拍大量土地流标和底价成交。

如果说之前包括福晟、泰禾、华夏也暴雷过，但业内影响相对有限，这次恒大的事情的确是核弹级别的，所以包括世联、易居都被拖下水了。不完全统计，易居有20多家A股上市公司被影响了，如果暴雷持续，那么这次对于房地产全行业来说，一次核暴难免，如果不能短期解决问题，购房不敢买、银行金融机构不敢放贷款，很可能导致更多的房企开始暴雷。

高盛發表研究報告，指中國政府正致力為房地產行業在短期內去槓桿化，並帶來流動性壓力，相信最壞情況下，在2023年上半年所有公司達成「三條紅線」的情況下，將會削減18萬億元人民幣債務，意味在2022及23年，除物業銷售需達至15-16萬億元人民幣外，行業需要額外17萬億元人民幣之現金流入。

該行又指，目前投資者關心政府將如何管理去槓桿的過程。因應大型發展商違約風險增加，相信政府或將有信貸寬鬆的政策，如在購地貸款方面，但同時政府的目標是令房地產價格和房地產建築活動會溫和下降，降2022年物業價格預測至跌5%(原預測持平)，預期行業在2021至23年盈利的年複合增長率將為9%。

前几天某广州三个字的房企因为一句被保利收购，就风声鹤唳。可见一斑。

这只的企业资金链的一个缩影，更多人在关注第二轮集中土拍中的情况。

第一轮卖地中开发商积极拿地的情况，在第二轮基本消失了。

8月6日，深圳叫停第二轮集中供地，随后，包括福州在内，北京、天津、广州、重庆、沈阳、长沙、杭州等城市陆续发布公告，将第二轮集中供地延迟或中止出让。

1：福州，9月8日福州土拍，包括万科、融创、旭辉、华润、世茂、阳光城、绿城、禹洲、大唐等在内，一度活跃在福州楼市的多家房企，都选择了“躺平”！最终，原本准备的26块地，临时取消出让7地块，2地块流拍，总出让金额仅70个亿。

2：房地产的宇宙中心杭州也开始流标，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价，而其中九宗地块未能达标，无法进入后续正式竞价环节。

土拍政策，一年三变，规则越来越多，压力越来越大，开发商已经被玩脱了。现在竞争品质来土拍，开发商直接不玩了。

3：南阳，本不属于国家要求参与集中供地的22城之一，却被省里要求率先试行。供应18宗地块，流拍10宗，中止3宗。成交率仅为27.8%。

4：9月16日，苏州第二轮集中供地进入首个竞拍日，共计成交7宗地块，总成交额177.25亿元，其中仅1宗溢价成交。

5：9月17日，合肥土地市场网公布土地出让拍卖安排表，原本17宗涉宅地如今只剩下8宗。

有人做了一个统计，全国大城市第二轮土拍，基本上已经完成了，他们流拍了吗？

济南流拍35%，天津流拍34%，福州流拍32%，青岛流拍10%...

那么之前很多媒体报道第二轮土拍会给开发商预留一定利润，为什么现在看并没有获得相应？

简单的总结一下：

首先：最近楼市的确不妙了，8月出现了同比环比下调

2021年1-8月商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。

8个月销售额突破11.9万亿刷新历史记录。但是值得注意的是7-8月已经连续2个月同比下调。

8月拆分单月数据出现同比环比明显下调，拆分单月数据看，8月份单月商品房销售额高达1.26万亿，低于2020年同期。同比下调了23%。整体看，2021年楼市冲高的速度明显开始放缓。调控影响全面出现！

2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。

其次：房企出现分化，拿地集中央企国企

从企业分化看，融资成本明显，而大部分拿地企业集中地方国企和央企比较明显。整体看，从房企的资金来源看，定价及预收款依然是主要来说，按揭上涨幅度明显放缓，信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。

第三：高品质不代表高质量

当下房地产市场的很多问题都是质量问题，并不是标准问题，很多城市开启了高品质供应，但限价不变，导致企业的投入更多了，销售周期更长，影响了拿地积极性。

但对于购房者来说，高品质并不一定代表好房子，特别是强调绿色建筑，强调节能的高品质建筑实际对于购房者来说，得房率降低，窗墙比降低，而且依然不一定能解决当下购房者面对的质量差问题。

整体看，随着限价+土地集中供应，高周转依然是房企活下去的唯一办法，越来越躺平的质量+直接大量企业躺平不拿地。房地产的品质已经趋势性降低了。

对于购房者来说，未来买房一定要当心了，越来越多的质量问题会频繁出现，挑选房企、挑选项目更要当心了。

话题：