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《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》真正打击的是二房东租赁

8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见,征求意见截止时间为2021年09月23日。
 
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租,其实这是基本常识错误,本来就不可以,租赁企业或者中介,只能赚取差价和中介费其中的一个。
 
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务,但有两个牌子,所以很难定义为违法违规。在实际收费中,中介费和服务费傻傻分不清楚,其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
 
《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》共6章81条,对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出,当租金快速上涨时,主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后,首部公开的地方版住房租赁条例。
 
这部地方法规条例里面内容非常多,因为是全国第一个地方规定,所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范,很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导,忽视了其他核心内容。
 
其实这个《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》真正打击的是二房东租赁,按照这个政策法规,如果严格执行,就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
 
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东,这次政策其实打击最狠的这一类企业,也是之前各种暴雷的源头。
 
一:什么叫二房东企业?
 
租赁业务只有两种,一种是居间转介客户,一种是代理二房东,居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费,其他和中介没有关系。
 
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源,获得转租权,之后中介就成为了这套房的出租管理者,租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责,中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池,业主只能按月收到中介租金,而中介从租户手里很多都是按年收取,出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
 
简单的计算一下,按照一套房一个月租金8000计算,如果一套房有5个月的租付时间差,在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房,这个资金池就高达120亿!关键是,这个资金是不被监管的,公司可以随意支配。
 
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业,而是标准的“金融企业”,国家政策提倡的是长租公寓,是鼓励业主改造空置的房屋,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的二手房房源。
 
但实际上,现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。
 
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
 
二:这次政策明确了不准打隔断,不允许客厅住人!
 
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租,人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定,且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
 
其实现在看,自如等企业的房源,基本全部违规。
 
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租,这对于自如类的租赁企业来说,基本就代表了重装修模式将不可能再存在,当然这个前提是政策严格执行。
 
按照自如的规模,如果严格执行政策,客厅不准住人,这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
 
三:超过3个月租金必须监管。
 
按照正常计算,二房东按月支付租金给业主,但收取租户过去都是半年以上,这就出现了几十亿以上的资金池,但按照新政策,3个月以上监管,这也就是代表了,企业只能挪用2个月的租金,这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等,这将带来巨大的成本占压。
 
二房东长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。
 
1:因为租售比悬殊,所以对于房源拥有方来说,租赁收益不高,选择长期出租的比例不高,而且相比售价的大幅度波动,房租体现的是房屋的居住价值,相比购房可以选择信贷等杠杆,租房者很难承受房租的上涨,所以在市场交易中,房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。
 
2:租赁交易能否稳定?长周期签约,对于当下市场来说,的确可以一定程度保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,所以从全球看,除非通货紧缩的国家,比如德国等,否则租赁行为很难长期稳定。
 
国内的资金成本远远高于租金收益率,导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块,已经基本宣布成为死盘。
 
 
简单的总结一下:
 
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大,因为客厅不准住人,叠加不允许出现资金池,差价和资金成本都会制约企业发展。
 
北京市场现在有两大二房东模式,分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言,重装修更依赖打隔断带来的收益,所以自如开始需要业主负担装修费,但市场并不接受。
 
对于整个租赁市场来说,如果都是大房东,租赁价格不会有明显波动,也不会暴涨,很简单,业主更关心房屋安全,但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具,租金上涨才有利润。
 
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,基本就宣判了二房东这个行业死刑,也代表了北京稳定租赁价格的决心。



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