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杭州!又一个官办二手房中介平台要“凉了”?

这几天很多傻乎乎的砖家,在傻乎乎的看杭州所谓的二手房中介平台,所谓的个人挂牌房源颠覆中介行业?
 
 
上面这个链接是网站,打开这个网站可以发现一直显示系统错误,这个网站的所谓个人自住挂牌功能并非新功能!
现在登录的结果显示的是系统错误。
 
不论是系统维护还是下线功能,作为一个受到巨大关注的所谓创新,这个网站都难负重任。
 
更关键的是,这并非新事物。
 
除了深圳还有上海、北京等城市也都尝试过官办二手房中介平台:
 
到目前为止,全部失败。
 
最近很多人非常疑惑,为什么杭州突然开始炒作这个所谓的官办中介平台?
 
首先:这只是官方宣传自己工作,没想到被少数媒体无知放大
 
这个平台挂牌个人房源并非新事物:
 
2017年5月初上线的这个平台一直可以个人自己登记房源。
 
产权人通过注册账户申请房屋核验,核验通过后获取房源编码。
 
其次:杭州二手房监管服务平台,5年个人挂牌168套房
从2017年5月开始,这个平台一共到现在个人自住挂牌房源只有168套,也就是说平均每个月只有3套个人二手房挂牌。
 
第三:为什么中介不怕官办中介平台?房主不交中介费+泄露隐私。
 
房源做广告仅是二手房买卖最基础的环节,一个普通购房者想买房,需要看房、选房、谈价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程。
 
最值得注意的是,对于当下国内二手房中介费来说,收取中介费是针对弱势一方也就是购房者,对于大部分业主来说,反正自己不用叫中介费,为什么要挂牌房源?而且需要承担各种泄露隐私的可能性。
 
第四:中介怕什么?
 
那么为什么国内中介收费怨声载道?其实影响的主要是两方面,中介费和双边代理制。
 
中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。
 
房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。
 
但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。
 
但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。
 
中国的中介从根源上的弊端,就是这个双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。
 
这种交易情况下,市场如果是分散的,因为中介之间的竞争,所以对市场的影响相对较小,因为有些中介为了市场占有率,只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年(因为市场温度不高,并非完全的卖方市场)互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者,也的确获得了一部分的市场份额。
 
但在2015-2016年,随着市场的火爆,中介的畸形大扩张,导致在交易市场,买方成为了绝对的弱势群体,而这种滚雪球的变化,也就导致了竞争失衡。买卖过二手房的人都会感觉到,在2015-2016年,不只是链家,基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。
 
因为这种模式存在,这种垄断规模存在,事实上,起到了对二手房市场加杠杆的作用,当然,最近市场扭转,下调也会起到加速下调的作用。
 
所以在北京、上海这样的市场,二手房占比已经高达80-90%,这种情况下,占据50%交易的中介的确意愿上是要求成交量高位的。
 
另外谈中介费的问题,一线城市平均一套二手房成交金额在500-600万左右,计算中介费平均一套大约在15-20万.按照城市的职工平均工资,大约是一年左右。如果按照很多传播的3个月,相当于中介费降低到平均0.5%。
实际以前并非没有过政策降低中介费,但结果实际执行中,基本所有二手房教育都按照最高的上限执行了,而且从规范看,最近几年政策已经调整,只要明码标价,市场定价。
 
第五:针对中介的雷还在路上,肯定不是官办平台
左老板生前经常说两句话,中介就怕成为高房价替罪羊和规定中介费取费。
 
从链家到贝壳,其实就是规避成为高房价替罪羊,平台化。降低可能出现的单边代理风险。
 
而现在看,更可怕的是政府规范收费,1000万的房子和100万的房子服务一样,中介费差10倍的确不合理。
 
第六:总结
 
1:杭州的所谓官方中介个人平台已经上行5年,平均一个月有3个人上传房源,对市场毫无影响。
 
2:这种所谓的官方平台连系统稳定都做不好,何谈影响,这次被市场热炒的背后主要是无知的媒体煽风点火+群众对高点位中介费的确敏感。
 
3:10年前房价一平米1万的时候中介费2%,现在一平米5-10万点位上涨到了3%,的确酝酿行业的雷暴。
 
4:房地产是大宗交易,最大的特点是复杂性,中介行业当下最大的问题是双边代理制度下,全国无数的中介公司重复劳动,一套房房源和购房者有很多中介公司服务,重复劳动最后体现到收费上就必然显得非常贵,购房者感觉亏,中介也觉得冤枉自己没赚多少钱。
 
这就需要关注一套规范房源系统的重要性,美国MLS包括贝壳一直想做的房源系统,地方政府应该做的不是去中介,而是统一房源系统,降低中介服务成本,自然就可以约束中介服务收费。1000万的房子和100万的房子成交服务劳动其实差不多,但现在30万和3万的中介费的确不合理。
 
二手房中介行业肯定会有更猛烈的监管,但肯定不会是杭州这种动不动死机的所谓官办平台。



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