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写不死、劝不退的西城“学区房”刚需?

这几天北京又升级调控了,打击了假离婚。北京房地产调控的力度在全国绝对是第一。其实众所周知,北京作为全国一二线城市少数几个没有新房二手房价差的城市,并没有什么房子是买到就赚钱的市场,假离婚买房并不普遍。
 
那么这次新政加码影响最大的其实还是学区房,毕竟其他房子不算是刚需,只有学区房才会让很多夫妻心甘情愿离婚买。
 
所以可以说北京的房地产调控政策力度的确非常非常大,但很多媒体过于夸大了市场的变化,实际学区房特别是西城的市场如何了?
 
时间已经过去一个月,刚好现在基本已经可以看到西城区的学区房到底如何了!
 
1:众所周知,房产交易能看到的网签数据是滞后的,特别是学区房交易大部分是连环单,所以7月份的网签,并不完全代表是7月的交易,但现在看,很多媒体说的7天西城区二手房交易毁约现象,并不普遍,基本交易依然正常。
 
2:从历史数据看,7月都是一个学区房交易的淡季,所以7月环比6月下调是市场正常现象。
 
罗列一些数据:
 
1:西城区与海淀区一年多来二手房成交数据变化:
海淀区二手房住宅成交量除了疫情期间有明显下调外,基本稳定在2000-3000套,占全北京市场成交量的13%左右,而西城区二手房成交量在2020年5-6月份出现过政策末班车,超过1500套接近2000套,整体平均水平一直稳定在北京的7%。
 
单独看7月的西城海淀二手房出来,基本保持平稳,海淀区7月二手房成交2196套,西城去二手房成交为949套。
 
每年的7月是北京二手房市场惯例淡季,2021年7月比6月全市成交量微跌6%,所以海淀与西城成交量分别微跌,属于正常变化,
 
西城下调21%相对较多,主要原因集中在热点的德胜片区、月坛片区成交量的确明显下调,下面详细介绍
 
2:西城区的成交热点变化:
荣丰嘉园是西城二手房第一神盘,位于北京西二环天宁寺立交桥西500米,北望长安街、金融街、木樨地、三里河,西临西客站,距地铁2号线,5分钟车程,周围有200余家大机关、大机构,为COD中央行政区核心地段。临近复兴门商圈,西单商业街,百盛商厦等大型商业区,交通便利,有多达15条公交线路通往小区,周边超市、银行、医院、学校等一应俱全。
 
属于西城低总价最好选择,全北京看学区房,其实2个项目最值得看,西城的荣丰嘉园,海淀的蜂鸟社区。
 
远见名苑也在广安门区域,整体看,西城的热点成交集中在不受人数井喷影响的区域,市场成交依然活跃。但德胜和月坛成交的确出现了明显减少。
 
3:西城很大,并不只有德胜月坛
 
西城整体是北京的教育高地,但区域内差距也很大
 
西城区11个学区,原西城7个学区,原宣武4个学区,幼升小调剂按照,学位有学区,学区内解决,学区内没有学位邻片调剂。
整体看,2021年目前其实真影响的只有西城2000套2020年731后购房群体。整个西城在2020年731后购房是1.2万套,另外1万套购房者目前没有影响。
 
最后总结:
 
1:西城7月份的真实成交量打脸大部分媒体,成交量下调并不明显,只有德胜等个别片区成交量锐减,整体西城成交量依然活跃。
 
2:学区房的出现核心原因是教育资源不均衡,同时结合了部分房地产市场的投资属性,当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作,西城区最贵的德胜、约谈等区域的确出现降温表现。但其他区域依然平稳。
需要注意的是,西城属于特殊情况,因为地处内城,教育资源均衡,相对都比较好,所以需求旺盛,实际当下不论是不是有政策,最近几年井喷的需求都会导致新购房会调剂出学区。
 
3:西城依然是教育高地,这一点没有任何变化。
 
调控并不是意味着学区房时代终结,只是因为需求井喷导致的短期表现,在3-4年入学高峰后,预计学区学位不紧张的情况下,会继续平稳。
 
分析市场核心是看资源还在不在。归根结底锁区+就近入学+优质教育资源存在。西城依然是北京教育资源最优质区域。
4:严格来说,西城并没有学区房调控,只是入学人数井喷导致的顺位变化
 
想在西城区幼升小的孩子,必须满足以下几种情况:满足以下七种情况,线上审核通过,打印出《学龄人口信息采集表》,证明在西城能拿到一个学位,至于能进入哪个小学,得看顺位和学校学位情况。
 
01京籍在西城区有房产和户口;
 
02京籍外区,在西城有房产;
 
03京籍集体户口,必须义教办审核通过;
 
04西城拆迁户、空挂户;
今年西城幼升小的人数预计增至2.2万人,2023年幼升小入学人口将达到近年来该区峰值,预计2.5万人左右。相比之下,今年该区小学毕业生为1.28万人。
德胜、月坛等区域,潜力早几年已经挖掘了,所以才出现了,未来几年第一顺位肯定也要看落户年限了,这么一看,2020年731后的当然就不可能一对一入学了。
 
5:西城的德胜和月坛肯定会降价了,但其他区域依然稳定。
 
目前为止,德胜片区的调剂并没有完全板上钉钉,所以对于这个区域的影响还处于观望中,德胜当下新增成交基本为零,在途交易也基本正常。但如果9月1日后,明确了调剂,德胜价格肯定会有明显下调,所以不建议未来几年需要上学家庭再追高西城海淀最好的学区,但整体看成交数据,西城、海淀其他区域二手房成交依然稳定。



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