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杭州官宣开始告别“双限”!房屋质量史上最差会终结吗?

昨天夜里一个政策让很多人很关注,其实就是杭州第二波土地终于挂牌了,和之前相比,这次杭州挂牌土地,一定程度上,是北京第一轮土地挂牌政策的升级。
 
7月30日,杭州市发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告,共31宗,面积2873亩(详见《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告》)。本次集中出让,有四个特点:
 
特点一:供应向星城倾斜
 
本次集中出让中星城范围内住宅用地22宗,面积2279亩,约占第二批集中出让总面积的80%。
 
特点二:竞价规则有调整
 
为进一步“稳地价、稳房价、稳预期”,促进房地产市场健康稳定发展,第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整:一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买;二是溢价率上限由30%调整为20%,其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%;三是出让地块达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
 
特点三:开展“竞品质”试点
 
此次集中出让首次在十城区推出“竞品质”试点地块,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。值得一提的是本次试点地块全部实行现房销售。
 
特点四:细化商服用地要求
 
从保障住宅布局空间,提高住宅环境品质的角度,本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分。
 
简单的总结一下,
 
1:杭州卖地是全国第一,连续多年的全国第一,杭州可以说也是全国房价上涨的龙头城市。
 
从卖地数据看,杭州的一直领先全国,已经多年排序第一。楼市规模也是全国领先。
2:但自从“双限”开始,杭州作为曾经的全国开发商最热衷学习的城市沦落到简配与维权。
 
2019年6月29日,浙江杭州市区9宗地块发布挂牌公告。在出让规定中,从楼面价、毛坯价、再到精装售价,全都被标明了具体数字。
按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,大部分房屋的结构年限本来就是50年!而且从实际施工角度看,大部分房屋质量并扛不到50年之久!
 
限价带来的问题,杭州全民摇号,动辄万人摇,特别是第一轮出现了部分开发商说不可能有利润的现象,这种情况下,质量可想而知。
 
媒体的报道已经很多:龙头房企从2018年开始,群体性的质量问题频繁出现。其实这是因为被关注,中小房企的问题更多,严格来说,龙头房企的质量问题概率远远低于中小房企。
 
导致大部分开发商都不求产品,只求完成任务。
 
能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。
 
装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;
 
设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。
 
最近逐渐开始恰恰是收房的高峰期,过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题,将在市场出现井喷。
 
这两年是房地产最糟糕的两年,我一直在劝身边的朋友同事不要买房,有些同事可能因此错过了这一波增值的空间。但我告诉各位,这两年买到的可能是全国最差的房子。”这是绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上接受媒体采访时说的话。
 
他没想到的是,没有最差只有更差,最近2年的双限土地,质量比之前高周转企业的更差。
 
2021年,据统计杭州总计将有116个楼盘(不含临安区)交付,交付套数约为14万套。
 
全年交付旺季在6月和12月上下,分别有34个楼盘和46个楼盘交付。近四成的楼盘集中在年底交付,其中精装修75个、毛坯33个,精装混毛坯8个。
 
2021年预计交付楼盘精装修率为64.6%,对比2019年53.1%和2020年61.3%,呈明显上升趋势,其精装率远高于浙江省平均水平。
 
3:整体看,杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质,是北京第一轮土拍政策的升级版,虽然只是尝试,但也抑制了开发商继续盲目抢地的现象。另外杭州政策里也逐渐改变企业持有变成政府公租房。有利于吸引人才,转变成为人才公租房。
 
新房与二手房存在巨大的价差,买到就赚,使得过去几年包括杭州等购房者对于房屋的品质容忍度非常高,但随着房地产调控的升级,很可能未来酝酿爆发维权的可能性。
 
新房开发商战略性拿地放弃追求利润,拿到地后降配、减配,已经成为第一轮土地市场的共性,预计从第二轮土地供应开始,更多的城市将开始要求品质,只有给予开发商合理利润,才能保证未来房源供应的品质。
 
所以杭州这几块地,可以说虽然占杭州一年3000亿卖地额很小的一部分,但这一旦成为趋势,对于购房者来说,是非常大的好事。房住不炒,不是住破房,只有好房子才能真正的房住不炒。



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