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下一个政策彻底“颠覆”的行业会是房地产吗?

教育这只被资本挟持的“飞猪”还是从高空摔下来了!风来时,是猪都能飞,风停时,猪就只能摔了!
 
对于教育的政策,坊间意见有好有坏。
支持的认为:这样老师安心在校教学,学生回家负担减轻,家长也轻松点。
 
反对的意见是:这样增加了老师课外授课风险,从经济学上讲,老师承担了风险,要求的溢价更高,也就是授课费更高,最后转嫁到家长身上。
 
针对教培行业监管的“双减”文件《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》已经正式落地:校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训。培训机构不得高薪挖抢学校教师;从事学科类培训的人员必须具备相应教师资格,并将教师资格信息在培训机构场所及网站显著位置公布……
 
这几天的政策落地,基本就宣布了这些企业的没顶之灾后面肯定就是大企业裁员、小企业倒闭了。
 
从结果看,作为家长伟哥更担忧将来没有这些辅导班,一对一的培训会更贵。但从行业角度看,当下的政策肯定的彻底颠覆了这个行业的生存逻辑。
 
在教辅行业之后,市场关注的是这个调控的逻辑是什么?下一个行业会是谁?
 
所有人都会想到高房价会不会有变化?
 
谈到房地产,大部分最近关注的主要是两点:
 
1:昨天各种传闻的中介费降低是真的吗?
其实中介费的高低一直有争议,而当下从全国看,大部分城市都集中在2%-3%。昨天佛山房地产业协会规定二手房佣金是3%。
那么为什么国内中介收费怨声载道?其实影响的主要是两方面,中介费和双边代理制。
 
中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。
 
房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。
 
但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。
 
但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。
 
中国的中介从根源上的弊端,就是这个双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。
 
这种交易情况下,市场如果是分散的,因为中介之间的竞争,所以对市场的影响相对较小,因为有些中介为了市场占有率,只能讨好聚集弱势一方向强势一方协商。比如在2014-2015上半年(因为市场温度不高,并非完全的卖方市场)互联网中介利用低收费讨好并聚集购房者,也的确获得了一部分的市场份额。
 
但在2015-2016年,随着市场的火爆,中介的畸形大扩张,导致在交易市场,买方成为了绝对的弱势群体,而这种滚雪球的变化,也就导致了竞争失衡。买卖过二手房的人都会感觉到,在2015-2016年,不只是链家,基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线。
 
因为这种模式存在,这种垄断规模存在,事实上,起到了对二手房市场加杠杆的作用,当然,最近市场扭转,下调也会起到加速下调的作用。
 
所以在北京、上海这样的市场,二手房占比已经高达80-90%,这种情况下,占据50%交易的中介的确意愿上是要求成交量高位的。
 
另外谈中介费的问题,一线城市平均一套二手房成交金额在500-600万左右,计算中介费平均一套大约在15-20万.按照城市的职工平均工资,大约是一年左右。如果按照很多传播的3个月,相当于中介费降低到平均0.5%。
实际以前并非没有过政策降低中介费,但结果实际执行中,基本所有二手房教育都按照最高的上限执行了,而且从规范看,最近几年政策已经调整,只要明码标价,市场定价。
 
见底的总结一下:所以整体看,见底到3个月收入的可能性不大,但未来调整中介费取费乃至要求二手房中介必须单边代理的可能性非常大。
 
2:房地产高房价会暴雷吗?
统计局数据显示:2021年1-6月销售7万亿,多卖同期历史记录1.87万亿
 
1—6月份,商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.2%;
 
拆分单月数据看,6月份单月商品房销售额高达2.22万亿,是历史上最好的一个6月份。
 
上半年合计销售额9.29万亿,2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局,甚至有可能接近19万亿!
 
累计数据看,1-6月销售额相比之前的历史最高记录2019年的7万亿还多2.22万亿。
 
出现2021年1-6月份中国房地产历史记录的主要原因有几点
 
疫情影响,前值相对较低,所以出现了2021年前半年的涨幅数据惊人,但整体看,2021年全年刷新历史记录已经成为定局!
 
1:信贷整体宽松,虽然涨幅放缓,但整体数据看,2021年1-6月居民户中长期信贷数据依然刷新历史记录。统计局数据,个人按揭贷款16355亿元,增长23.9%。
 
2:调控政持续收紧,但部分城市出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控,但楼市依然属于高位运行状态。
 
3:疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨。
 
4:全国区域分化,特别是东部成为领头羊,东部销售额上涨高达61.8%。东北只有22.3%
 
调控井喷,2021年上半年房地产调控超过286次,6月单月52次
 
2021年6月房地产调控政策依然密集发布,单月房地产调控次数高达52次,叠加1-5月的234次,2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,仅次于疫情影响下的2020年。(5月48次,4月51次,3月份, 48次, 2月份 45次, 1月份42次。)
 
在2021年上半年,房地产调控井喷中,和往年相比主要特点集中在:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。
 
2021年上半年的房地产调控继续全面升级!相比去年,收紧调控的力度不断增加在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,上半年最主要的核心特点是收紧:住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。
 
简单的总结一下:
 
1:不要低估政策的决心,过去30年没人认为房价会跌,但不代表未来肯定还是这样。
 
2:永远不要把鸡蛋都放在一个篮子里,买房也是,核心区依然有价值,但随着存量经济的到来,千万不要过高杠杆。
 
3:不论是房地产中介收费,还是高房价,都已经到了影响生活。影响经济发展的阶段,不论是企业还是个人,都要做好准备,多存点钱,做好一年没收入的准备!



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