北京限竞房时代即将“落幕” 我们提前怀念一下-张大伟的财新博客-财新网

前几天都在关注学区房这个敏感话题，而今天本来想继续的，但有个特别的事，昨天晚上听到一位朋友工作变化，让人非常惊讶，作为北京限竞房时代最有标志性的营销人！可以说过去几年北京的热盘都和她有关系，离开北京市场了，觉得很有必要写一篇纪念一下，从时间点看，甚至可以说是“限竞房”的节点事件。

首先：可能快失去了很多人还不知道什么是限竞房

限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

2018年12月20日，被评选为“2018年度十大新词语”之一。

购买限竞房需要满足以下条件：北京户籍家庭单位可购买2套，非京籍以家庭为单位只能购买一套，且需要有北京连续60个月社保或纳税，工作持工作居住证购房同于北京户口。

对于购房者来说买除了限购没有特殊的要求，但卖需要满足契税或者房本满5年。

其次：限竞房的成交和供应情况

北京从2018年开始入市限竞房，合计入市96825套，已经完成了网签72320套，从土地还未预售的只有少数几个项目了，大约1万套，而当下没有网签预定的只有1.98万套，其实其中有很大部分也已经因为购房者资格问题预定。

所以严格来说，北京限竞房时代成交量已经到了末期，市场有限的可售值得珍惜！

这个表格罗列了网签数据，其中很多项目并没有这么多库存。

最值得买的限竞房基本都出现在2019年，可以说从南到北，甚至在二环都出现了几个很值得买的项目。

所以2021年，从土地供应结构开始，北京将从过去的刚需年，逐渐升级到“品质改善”，好房子必然会有一个相对合理的价格。但对于真的刚需来说，300万、400万想买一套五六环小三居的机会在未来将明显减少！

从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1200万平米。现在已经入市大约103个项目1200万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有5000套。其中四道口永外，基本不算库存，肯定秒光。

按照北京当下市场的去化平均周期，每个月销售限竞房大约在2500套左右，也就是说，北京限竞房如果在市场热度不变的情况下，去化时间只有半年了。

第三：限竞房时代的中海旋风！

在限竞房时代，北京绝对第一肯定是中海，不论是神户型还是神速度，中海在限竞房领域可以说鹤立独行。

这家企业在2015-2017年之间，销售额基本在10-20位徘徊，但进入2018年开始的限竞房时代，绝对第一。

2018年来，中海独立开发销售金额667亿，合计开发金额773亿。不论是限竞房这个属性的房屋，还是这几年刚出现的不限价商品房，中海的项目基本都属于市场销冠。

总结限竞房时代的入市顺序可以看到中海对于北京市场的影响：限竞房时代平均入市周期是370天，但中海刷新了北京楼市历史入市周期最低的记录。寰宇时代与中海云熙入市都只有100天左右。

从销冠项目看，限竞房分化也非常严重：超过50亿的有28个项目，最多的寰宇时代一共项目网签112亿。

第四：限竞房的产品力

过去几年北京限竞房谈户型创新，肯定是从中海开始，不论是石景山还是其他区域，都在区域内鹤立独行。

瀛海府是北京第一代限竞房的户型极致！中海望京府更是到目前为止限竞房唯一一个日光盘。

在北京面世的所有项目上，凭借着无敌户型打天下，背后其实体现了企业的核心竞争力。例如长安云尚推出了78㎡三居的神户型；限竞房项目瀛海府凭借三面宽的89㎡神户型成为热销项目；同时期入市的项目很多都是一面宽，让市场惊叹没想到89平米还能这样设计。

望京府开创了北京第一个四面宽137㎡四居神户型；中海云熙通过改良后的89㎡三面宽神户型，增加了一个卫生间；寰宇时代，是北京第一个主动推出小户型的限竞房项目，做到了北京第一个百亿限竞房；持续热销的中海寰宇天下125㎡九宫格范式的三居，是项目的招牌户型，每次推出都最先售罄。

后续这一年时间在逐渐进入不限价时代的情况下，中海藏峰系产品的开山之作中海甲叁號院也非常让市场惊艳。

最后伟哥简单的总结一下：

同类型城市房价都比北京贵，二线城市，看看杭州，南京，北京的房价除了学区房，已经是二线城市水平了。背后其实是购房的机会，错过了将来你会后悔。限竞房时代已经落幕。

1：限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷，形成市场开发商户型的定价踩踏，是过去北京房价能降低的最核心原因。但未来商品房住宅后，不可能再有这种现象。

过去你爱答不理的限竞房，已经进入的末期了，限竞房的存着让北京房价每年少涨了8%。基本是北京每年少卖地500亿以上。

2：限竞房时代可以说是北京中海一家房企为核心，其他房企伴舞的舞台，过去在北京并不算显眼的普通房企，过去几年成为了北京市场绝对的王者。

表面看似只是户型、速度，其实背后体现了这家房企这几年在北京市场的所有努力，在其他房企都躺平等政策变化的时候，中海用产品一己之力拉动北京市场百花齐放。

从2021年下半年开始，北京进入全面不限价时代，不论是人还是地的变化，更多的房企都开始挑战中海过去几年的绝对王者地位，到底市场会有如何精彩的变化？让我们拭目以待。

话题：