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北京限竞房时代即将“落幕” 我们提前怀念一下

前几天都在关注学区房这个敏感话题,而今天本来想继续的,但有个特别的事,昨天晚上听到一位朋友工作变化,让人非常惊讶,作为北京限竞房时代最有标志性的营销人!可以说过去几年北京的热盘都和她有关系,离开北京市场了,觉得很有必要写一篇纪念一下,从时间点看,甚至可以说是“限竞房”的节点事件。
 
首先:可能快失去了很多人还不知道什么是限竞房
 
限竞房,通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是,在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格,而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍,由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。
 
2018年12月20日,被评选为“2018年度十大新词语”之一。
 
购买限竞房需要满足以下条件:北京户籍家庭单位可购买2套,非京籍以家庭为单位只能购买一套,且需要有北京连续60个月社保或纳税,工作持工作居住证购房同于北京户口。
 
对于购房者来说买除了限购没有特殊的要求,但卖需要满足契税或者房本满5年。
 
其次:限竞房的成交和供应情况
北京从2018年开始入市限竞房,合计入市96825套,已经完成了网签72320套,从土地还未预售的只有少数几个项目了,大约1万套,而当下没有网签预定的只有1.98万套,其实其中有很大部分也已经因为购房者资格问题预定。
 
所以严格来说,北京限竞房时代成交量已经到了末期,市场有限的可售值得珍惜!
 
这个表格罗列了网签数据,其中很多项目并没有这么多库存。
最值得买的限竞房基本都出现在2019年,可以说从南到北,甚至在二环都出现了几个很值得买的项目。
 
所以2021年,从土地供应结构开始,北京将从过去的刚需年,逐渐升级到“品质改善”,好房子必然会有一个相对合理的价格。但对于真的刚需来说,300万、400万想买一套五六环小三居的机会在未来将明显减少!
 
从土地供应看,北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米,这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储,合计大约要入市1200万平米。现在已经入市大约103个项目1200万平米,也就是说,大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有5000套。其中四道口 永外,基本不算库存,肯定秒光。
按照北京当下市场的去化平均周期,每个月销售限竞房大约在2500套左右,也就是说,北京限竞房如果在市场热度不变的情况下,去化时间只有半年了。
 
第三:限竞房时代的中海旋风!
 
在限竞房时代,北京绝对第一肯定是中海,不论是神户型还是神速度,中海在限竞房领域可以说鹤立独行。
 
这家企业在2015-2017年之间,销售额基本在10-20位徘徊,但进入2018年开始的限竞房时代,绝对第一。
 
2018年来,中海独立开发销售金额667亿,合计开发金额773亿。不论是限竞房这个属性的房屋,还是这几年刚出现的不限价商品房,中海的项目基本都属于市场销冠。
 
总结限竞房时代的入市顺序可以看到中海对于北京市场的影响:限竞房时代平均入市周期是370天,但中海刷新了北京楼市历史入市周期最低的记录。寰宇时代与中海云熙入市都只有100天左右。
从销冠项目看,限竞房分化也非常严重:超过50亿的有28个项目,最多的寰宇时代一共项目网签112亿。
第四:限竞房的产品力
 
过去几年北京限竞房谈户型创新,肯定是从中海开始,不论是石景山还是其他区域,都在区域内鹤立独行。
 
瀛海府是北京第一代限竞房的户型极致!中海望京府更是到目前为止限竞房唯一一个日光盘。
 
在北京面世的所有项目上,凭借着无敌户型打天下,背后其实体现了企业的核心竞争力。例如长安云尚推出了78㎡三居的神户型;限竞房项目瀛海府凭借三面宽的89㎡神户型成为热销项目;同时期入市的项目很多都是一面宽,让市场惊叹没想到89平米还能这样设计。
 
望京府开创了北京第一个四面宽137㎡四居神户型;中海云熙通过改良后的89㎡三面宽神户型,增加了一个卫生间;寰宇时代,是北京第一个主动推出小户型的限竞房项目,做到了北京第一个百亿限竞房;持续热销的中海寰宇天下125㎡九宫格范式的三居,是项目的招牌户型,每次推出都最先售罄。
 
后续这一年时间在逐渐进入不限价时代的情况下,中海藏峰系产品的开山之作中海甲叁號院也非常让市场惊艳。
 
最后伟哥简单的总结一下:
 
同类型城市房价都比北京贵,二线城市,看看杭州,南京,北京的房价除了学区房,已经是二线城市水平了。背后其实是购房的机会,错过了将来你会后悔。限竞房时代已经落幕。
 
1:限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷,形成市场开发商户型的定价踩踏,是过去北京房价能降低的最核心原因。但未来商品房住宅后,不可能再有这种现象。
 
过去你爱答不理的限竞房,已经进入的末期了,限竞房的存着让北京房价每年少涨了8%。基本是北京每年少卖地500亿以上。
 
2:限竞房时代可以说是北京中海一家房企为核心,其他房企伴舞的舞台,过去在北京并不算显眼的普通房企,过去几年成为了北京市场绝对的王者。
 
表面看似只是户型、速度,其实背后体现了这家房企这几年在北京市场的所有努力,在其他房企都躺平等政策变化的时候,中海用产品一己之力拉动北京市场百花齐放。
 
从2021年下半年开始,北京进入全面不限价时代,不论是人还是地的变化,更多的房企都开始挑战中海过去几年的绝对王者地位,到底市场会有如何精彩的变化?让我们拭目以待。



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