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普及帖:这几天西城“学区房”被骂残的背后

这几天连续写了几次西城,其实北京本地媒体并没有多关注,原因很简单,因为北京早知道了,德胜片区前几年就开始除第一顺位后的大范围调剂了,所以不论是不是有731,其实第一顺位按照落户时间调剂也在所难免。
只是全国其他城市,对北京西城的关注度超乎想象,当然,基本全部都是瞎说。因为他们根本不知道,这些片区的成交情况,占市场的比例,还有到底学位有多紧张。
 
所以今天伟哥继续普及一下常识:
 
1:西城入学是看顺位的:
 
想在西城区幼升小的孩子,必须满足以下几种情况:满足以下七种情况,线上审核通过,打印出《学龄人口信息采集表》,证明在西城能拿到一个学位,至于能进入哪个小学,得看顺位和学校学位情况。
 
01京籍在西城区有房产和户口;
 
02京籍外区,在西城有房产;
 
03京籍集体户口,必须义教办审核通过;
 
04西城拆迁户、空挂户;
 
05京籍无房户,监护人在西城工作且居住满3年;
 
06非京籍,满足四证,义教办审核通过,打印信息采集表;
 
07按照本市对待七类人:
 
第一类:持有工作居住证,签发单位西城单位,租房西城,配偶和子女随迁,且工作居住证证在有效期内;
 
第二类:博士后,监护人必须有《博士后研究人员子女介绍信》,且其监护人一方博士站点在西城区且证件在有效期内,实际居住在西城;
 
第三类:随军家属子女,需持有西城区军队师(旅)级政治部开具随军家属证明,现役军人证件且实际在西城实际居住;
 
第四类:父母一方是西城京籍,孩子是非京籍幼儿,实际居住西城区
 
第五类:港澳同胞子女、华侨子女,在西城区台办、侨办进行资格认定;
 
第二:西城整体是北京的教育高地,但区域内差距也很大
 
西城区11个学区,原西城7个学区,原宣武4个学区,幼升小调剂按照,学位有学区,学区内解决,学区内没有学位邻片调剂。
第三:西城德胜月坛金融街调剂出学区不完全是调控。
 
6年时间,西城的小学入学需求翻倍!
 
虽然都知道731后开启不对应入学,但实际的确有部分购房者侥幸认为,买了依然可以在片区内入学,这次没想到的是调剂出片区了。
 
原因其实不是调控,而是入学人数太多,并且,这只是开始,未来3-4年,这个趋势甚至可能蔓延。
 
过去的情况是:你报名了某个小学,然后如果你的顺位靠后,你就会被调剂,但大概率还是小片区内的学校(比如德胜片区)
 
而2021年:如果你在某热门学区,入户时间较晚,就会发现——“别说你对口的那个热门学校,连片区内其他好学校,你也报不了了”,你只能报区外的一般的学校(所谓的“渣校”)
今年西城幼升小的人数预计增至2.2万人,2023年幼升小入学人口将达到近年来该区峰值,预计2.5万人左右。相比之下,今年该区小学毕业生为1.28万人(如上图)
 
而海淀区2021年入学大约是3.5万人。也就是说海淀区的差距只有9000人,从比例和区域看,海淀解决更容易。
 
也就是说6年前西城入学一年只有1万2,而现在多了1万人,相比海淀等区域,西城又是内城,增加学位非常难!
西城调动全区各单位、街道排查可利用资源,优先选取容积率低的项目用于教育;协调各级审批部门缩短学位建设工程审批、验收周期。优先扩充入学需求集中学区的学位;梳理校园功能,拆除非必要设施,建设学生活动空间。通过这些方式,力争今年增加义务教育学位12000个。另外,在德胜、新街口、广内牛街、广外等学区打造多类型的新优质校,有效增加人口集中学区的优质学位资源。
 
但特别是德胜、月坛等区域,潜力早几年已经挖掘了,所以才出现了,未来几年第一顺位肯定也要看落户年限了,这么一看,2020年731后的当然就不可能一对一入学了。
第四:对区域市场的影响
 
其实这个就要看过去731来,德胜区域成交了多少房源?
整体看,西城在全北京市场的成交比例变化不大。德胜街道在2020年731后累计成交了1288套住宅,占整个西城的11713套的11%。基本相当于11个学区的平均占比。
所以整体看,2021年目前其实真影响的只有西城2000套2020年731后购房群体。整个西城在2020年731后购房是1.2万套,另外1万套购房者目前没有影响。
最后总结一下:
 
学区房的出现核心原因是教育资源不均衡,同时结合了部分房地产市场的投资属性,当下的入学政策的确可以降低针对最优质教育资源的炒作,预计对于西城区最贵的德胜、约谈等区域会出现降温表现。
 
但需要注意的是,西城属于特殊情况,因为地处内城,教育资源均衡,相对都比较好,所以需求旺盛,实际当下不论是不是有政策,最近几年井喷的需求都会导致新购房会调剂出学区。
这并不是意味着学区房时代终结,只是因为需求井喷导致的短期表现,在3-4年入学高峰后,预计学区学位不紧张的情况下,会继续平稳。
 
分析市场核心是看资源还在不在。归根结底锁区+就近入学+优质教育资源存在。西城依然是北京教育资源最优质区域。
 
所以伟哥建议购房者,这几年入学的就别去最热的德胜、月坛等区域了,但整个西城有大量性价比高的区域,教育资源远远超过郊区县。未来反而会上升。
 
整体看,海淀区的风险要小于西城,如果追求最优质教育,可以去海淀看看。当然也有风险。特别是2022-2024年。
 



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