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2021年下半年:北京楼市的十大“悬念”

今天已经是7月1号,2021年的上半年过的飞快,今天到了盘点上半年总结下半年的时候,大部分人其实看的都是网签数据,相对滞后,但2021年上半年,全国大部分城市还是刷新了历史记录。
 
回到北京市场,2021年上半年的数据已经出来了,应该说和全国市场一样,也走出了持续多年的低迷。
从数据看,2021年上半年新建住宅网签成交突破3万套,达到了30811套,同比上涨了79%,这一数据也是2014年来的连续8年同期最高点。成交金额达到了2029亿,同比上涨超过100%.
 
库存数据也逐渐高位下调,目前可售商品房住宅存量在6.1万套左右。去化周期在12个月左右。
二手房单月住宅成交18849套,与上月基本持平,但整体看,2021年上半年北京的二手房住宅成交
上半年合计北京二手房成交住宅套数达到了11万套,这是2016年下半年来的最高点,整体看,二手房市场也走出了持续4年的低迷状态。
 
从细分的2021年上半年单月数据看,二手房3月份到了顶部!
 
整体看,二季度的一系列的房地产调控政策加码,抑制了市场继续升温,整体北京楼市逐渐开始冲高回落。
 
北京从2020年四季度开启的这一轮楼市上涨主要是从学区房开始,随着收紧经营贷等政策落地,北京楼市逐渐平稳。
 
5-6月市场数据相比3-4月份有所降低。北京2021年1-6月楼市整体楼市相对活跃,市场数据看,刷新了调控后的新高,原因很简单:
 
1:北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大,这种情况下,市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷,特别是经营贷等购房,在学区房等依然有所体现。
 
2:从调控政策角度看,4-5月开始的升级调控,北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热,当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。
 
3:从北京市场的供应看,土地集中供应,当下房源供应相对减少。虽然市场热度不如上海深圳等城市,但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。
 
全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳,大部分地块不限价,刚需购房者入市,特别是因为出国人数减少,针对学区房需求增加。
 
从市场趋势看,上半年北京市场成交这是最近8年来的最高点,而且同比前几年上涨明显,基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。
 
限竞房住宅进入尾声,明显推动了市场的成交活跃
 
北京楼市经过持续4年的低迷,在其他城市大涨的时候,北京在下调,水涨船高,北京市场在全球大放水的环境下,也逐渐企稳,楼市2021年创调控后新高,已经是必然。
 
但从经营贷严查等政策看,北京市场小阳春趋势明确,但过渡到盛夏可能性不大,市场整体供应量依然非常大,特别是2021年依然有2万套限竞房待售,整体市场预计见底企稳是主流趋势。
 
从分区域看,当下市场五环内价格上涨相对明显,但五环外,价格战依然明显,不论是新房还是二手房,五环外2021年很难看到上涨,特别是亦庄、顺义、房山,市场依然很难。但对于购房者来说,想在北京再见到房价明显下调,在2021年可能性不大了。最近虽然小阳春热度有变化,但倒退到倒春寒的可能性也很小。
数据很简单,那么数据背后也留下了很多悬念:
 
北京楼市2021年下半年10大悬念:
 
1:奥森one破百亿已经定局,但已经没有新增预售,幸福里有货值能不能下半年冲刺销冠?
 
2:2021年北京会不会出现2个百亿盘?
 
3:前20大销冠,只有9个限竞房了,基本已经没有新增货值全年会不会更少。珍惜限竞房。
 
4:过去几年的销冠项目中海一枝独秀,变成首开、华润、中海、金茂、金地、融创混战。
5:限竞房已经进入历史最后一年,累计入市接近10万套,预计还有1万套的潜在供应,整体上半年成交了1.6万套,按照正常网签速度,下半年限竞房网签会到2万套吗?
 
6:土地市场2021年上半年第一批集中供地房企分化,那么未来的2次集中供地,之前的企业会不会继续抢地?
 
7:从房价看,2021年北京房价已经见底,下半年会有恢复性反弹吗?
 
8:2021年上半年销冠项目中有3个10万+项目,下半年将入市多个优质项目,会不会继续井喷?
 
9:二手房北京上半年成交已经达到了11万套,按照正常趋势,全年20万套成为定局,到底会成交多少?
 
10:2021年下半年最大的悬念肯定是树村融创2块地何时入市?会不会成为北京最近5年的第一次万人摇?



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