燕郊的“春天里”终于来了？！-张大伟的财新博客-财新网

苦逼了4年的京津冀楼市终于传出一个最靠谱的好消息了。

6月26日，北京轨道交通M22号线河北段工程在燕郊正式开工建设，首开点为我们之前就提到过的燕郊潮白大街站、神威大街站，其余各标段依据工程建设要求，也将陆续开工建设，以全力保障与北京段同步建成通车。

6月26日，三河市在燕郊举行北京轨道交通M22号线河北段工程推进现场会。廊坊市领导杨晓和、杨燕伟、贾永清、张金波、张平，三河市四大班子领导刘连杰、伦绍金、孟建政、张晓明、刘增禄等，中铁十七局、中铁二局、北京市城市快轨建设管理有限公司参加工程推进现场会。

官方消息显示，北京轨道交通M22号线项目西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，途经北京市朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区，串联了北京CBD核心区、定福庄组团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。

线路全长约81.2公里，总投资572.87亿元，共设置21座车站，其中，河北段全长约30公里，地下段约18.3公里，高架及地面段约11.7公里，投资估算183.5亿元，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下庄地上车站，以及1个车辆段。国家批复的该工程建设期为2021年至2025年。

传闻多年的地铁终于靠谱了！

过去20年中国房地产市场有个规律，什么时候燕郊开始传播有利于房地产的消息的时候，代表了楼市很可能要上涨了，因为投资炒作的氛围又开始酝酿了。

当然伟哥也觉得按照现在燕郊的价格，已经接近很多三四线城市的时候，的确值得买了。

北三县挺可怜的，在环沪、环深开发商吃肉喝汤的时候，只有环京的开发商吃糠咽菜。

燕郊距离北京只有一道门：

而且经历过过去4年打压的京津冀市场基本已经对一般的房地产利好免疫了。

平心而论，环京现在最好的燕郊价格也不过在2万左右，大部分项目更是只有1万出头，只相当于很多四线城市的价格，作为首都辐射区，的确价格太低了。

前几天甚至还有传闻说白送房子：

一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传，引发较大关注。1月12日，在某社交平台，有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送(燕郊)天洋城房产(目前还有贷款)，先到先得，自己还贷款”。

免费送是由于“资不抵债”。网名为“厚土”的业主准备将位于河北燕郊天洋城这套40平方米的房子赠与别人，目前还剩70多万贷款。

据厚土说：他是在燕郊房价彻底放飞之前的2016年购买，“房子在燕郊天洋广场，2016年买的，40平方米70年商品房，朝西向”而对于现在越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付，所以就网上发帖免费送。

全国最严格的调控城市北京，叠加区域限购，燕郊等城市的价格从之前最高点到现在腰斩，这也是全国跌幅最严重的区域。

但最近燕郊市场在利好的影响下逐渐升温：

燕郊-成交市场环比量升价稳5月，燕郊商品住宅成交环比量升价稳；

5月成交681套，成交套数环比上涨27%，同比下降6%；成交面积6.56万㎡；成交均价为1.96万元/㎡，环比基本持平。

成交金额为12.88亿元，环比上涨28%。供应422套，供应套数环比上涨4%，同比下降58%；供应面积4万㎡。

燕郊镇隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。

燕郊镇的上一级领导机构是燕郊高新技术产业开发区管理委员会，现辖2镇(燕郊镇、高楼镇)、2街道（行宫东大街、迎宾北路街道办），92个村街,58个社区居委会。

所以如果说全国有什么地方的房地产调控有利用微调松绑，那么肯定第一个是环京和北京。过去三年房价跌幅最大的同类型城市。

那么燕郊限购的真实情况到底是什么样子？

其实很简单，燕郊从2017年开始限购，执行到当下，官方口径没有变化过，期间发布过一次人才政策期望变相宽松，但很快一日游了。

但在实际执行过程中，在2018年开始出现了个别项目可以直接销售，定义为限价房。而到了2019年四季度，个别新盘项目开始宣传可以网签，一个月北京社保，或者直接是只要燕郊无房。

到了最近，更是所有的项目都开始宣传可以卖房了，不限购。当然，到底能不能网签，谁也不知道。

燕郊是过去3年，全国房地产市场跌幅最严重的城市，所是全国调控见效果城市的风向标。很多人非常关注燕郊。

目前这个时间点，燕郊作为一个五线城市具有很强的示范影响。从政策看，因为限购政策要求相对较严格，所以预计燕郊市场直接发文的政策不会有太明显的变化，但燕郊的整体市场目前的价格已经处于低位，最为一个距离北京最近的飞地，的确购房者关注非常多。

未来燕郊或者环京的市场趋势会如何？

落户政策的放松，肯定会带来一些热度，燕郊楼市有望见底，但注意了，落户政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势，核心还要看交通和信贷。

燕郊市场要走出低迷归根结底要看交通：

在“十三五”时期和2020年工作回顾中，报告提到：交通一体化进程加快提速。京唐城际铁路快速施工，面积1.2万平方米的燕郊站房即将开工；经过4年艰苦努力和积极争取，轨道交通平谷线在我市规划22号、23号两条线路，即将开工的22号线设置站点由3个增至5个。新增京秦高速、燕潮大桥两条进京通道；密涿高速三河南连接线、煤矿路、蒋渠线与京津对接通车。谋划近8年的燕郊西出口改建工程顺利实施，西出口交通拥堵问题今年6月将得到有效解决。

另外的核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大，政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

燕郊能买吗？

伟哥觉得，燕郊作为北京周围的飞地，的确适合在北京东部生活的年轻人置业，而且现在的价格只有一万多，已经是大部分南方四线城市的价格。的确值得考虑。

最近已经是一个抄底良机，平谷线动工了，那么燕郊市场将肯定有一波行情。

整体看，作为全国最惨的京津冀楼市，核心还是要看北京市场能不能复苏，相比深圳、上海，北京市场的确太难了，当然随着一大波不限价土地的上市，小阳春也有望在大会后出现！

话题：