财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 燕郊的“春天里”终于来了?!

燕郊的“春天里”终于来了?!

苦逼了4年的京津冀楼市终于传出一个最靠谱的好消息了。
 
6月26日,北京轨道交通M22号线河北段工程在燕郊正式开工建设,首开点为我们之前就提到过的燕郊潮白大街站、神威大街站,其余各标段依据工程建设要求,也将陆续开工建设,以全力保障与北京段同步建成通车。
 
6月26日,三河市在燕郊举行北京轨道交通M22号线河北段工程推进现场会。廊坊市领导杨晓和、杨燕伟、贾永清、张金波、张平,三河市四大班子领导刘连杰、伦绍金、孟建政、张晓明、刘增禄等,中铁十七局、中铁二局、北京市城市快轨建设管理有限公司参加工程推进现场会。
 
官方消息显示,北京轨道交通M22号线项目西起北京市朝阳区东大桥,东至平谷新城,途经北京市朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区,串联了北京CBD核心区、定福庄组团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。
 
线路全长约81.2公里,总投资572.87亿元,共设置21座车站,其中,河北段全长约30公里,地下段约18.3公里,高架及地面段约11.7公里,投资估算183.5亿元,设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下庄地上车站,以及1个车辆段。国家批复的该工程建设期为2021年至2025年。
传闻多年的地铁终于靠谱了!
 
过去20年中国房地产市场有个规律,什么时候燕郊开始传播有利于房地产的消息的时候,代表了楼市很可能要上涨了,因为投资炒作的氛围又开始酝酿了。
 
当然伟哥也觉得按照现在燕郊的价格,已经接近很多三四线城市的时候,的确值得买了。
北三县挺可怜的,在环沪、环深开发商吃肉喝汤的时候,只有环京的开发商吃糠咽菜。
 
燕郊距离北京只有一道门:
 
而且经历过过去4年打压的京津冀市场基本已经对一般的房地产利好免疫了。
 
平心而论,环京现在最好的燕郊价格也不过在2万左右,大部分项目更是只有1万出头,只相当于很多四线城市的价格,作为首都辐射区,的确价格太低了。
 
前几天甚至还有传闻说白送房子:
 
一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传,引发较大关注。1月12日,在某社交平台,有名叫“厚土”的网友发帖表示,“赠送(燕郊)天洋城房产(目前还有贷款),先到先得,自己还贷款”。
 
免费送是由于“资不抵债”。网名为“厚土”的业主准备将位于河北燕郊天洋城这套40平方米的房子赠与别人,目前还剩70多万贷款。
 
据厚土说:他是在燕郊房价彻底放飞之前的2016年购买,“房子在燕郊天洋广场,2016年买的,40平方米70年商品房,朝西向”而对于现在越还贷感觉越亏,还不如现在亏个首付,所以就网上发帖免费送。
 
全国最严格的调控城市北京,叠加区域限购,燕郊等城市的价格从之前最高点到现在腰斩,这也是全国跌幅最严重的区域。
 
但最近燕郊市场在利好的影响下逐渐升温:
 
燕郊-成交市场环比量升价稳5月,燕郊商品住宅成交环比量升价稳;
 
5月成交681套,成交套数环比上涨27%,同比下降6%;成交面积6.56万㎡;成交均价为1.96万元/㎡,环比基本持平。
 
成交金额为12.88亿元,环比上涨28%。供应422套,供应套数环比上涨4%,同比下降58%;供应面积4万㎡。
 
燕郊镇隶属于河北省三河市西市区,北临三河市高楼镇,距市政府所在地三河市泃阳镇25千米,距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。
 
燕郊镇的上一级领导机构是燕郊高新技术产业开发区管理委员会,现辖2镇(燕郊镇、高楼镇)、2街道(行宫东大街、迎宾北路街道办),92个村街,58个社区居委会。
 
所以如果说全国有什么地方的房地产调控有利用微调松绑,那么肯定第一个是环京和北京。过去三年房价跌幅最大的同类型城市。
 
那么燕郊限购的真实情况到底是什么样子?
 
其实很简单,燕郊从2017年开始限购,执行到当下,官方口径没有变化过,期间发布过一次人才政策期望变相宽松,但很快一日游了。
 
但在实际执行过程中,在2018年开始出现了个别项目可以直接销售,定义为限价房。而到了2019年四季度,个别新盘项目开始宣传可以网签,一个月北京社保,或者直接是只要燕郊无房。
 
到了最近,更是所有的项目都开始宣传可以卖房了,不限购。当然,到底能不能网签,谁也不知道。
 
燕郊是过去3年,全国房地产市场跌幅最严重的城市,所是全国调控见效果城市的风向标。很多人非常关注燕郊。
 
目前这个时间点,燕郊作为一个五线城市具有很强的示范影响。从政策看,因为限购政策要求相对较严格,所以预计燕郊市场直接发文的政策不会有太明显的变化,但燕郊的整体市场目前的价格已经处于低位,最为一个距离北京最近的飞地,的确购房者关注非常多。
 
未来燕郊或者环京的市场趋势会如何?
 
落户政策的放松,肯定会带来一些热度,燕郊楼市有望见底,但注意了,落户政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势,核心还要看交通和信贷。
燕郊市场要走出低迷归根结底要看交通:
 
在“十三五”时期和2020年工作回顾中,报告提到:交通一体化进程加快提速。京唐城际铁路快速施工,面积1.2万平方米的燕郊站房即将开工;经过4年艰苦努力和积极争取,轨道交通平谷线在我市规划22号、23号两条线路,即将开工的22号线设置站点由3个增至5个。新增京秦高速、燕潮大桥两条进京通道;密涿高速三河南连接线、煤矿路、蒋渠线与京津对接通车。谋划近8年的燕郊西出口改建工程顺利实施,西出口交通拥堵问题今年6月将得到有效解决。
 
另外的核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化,这些政策不变市场波动不会大,政策一旦变化,市场将出现明显反弹。
 
燕郊能买吗?
 
伟哥觉得,燕郊作为北京周围的飞地,的确适合在北京东部生活的年轻人置业,而且现在的价格只有一万多,已经是大部分南方四线城市的价格。的确值得考虑。
 
最近已经是一个抄底良机,平谷线动工了,那么燕郊市场将肯定有一波行情。
 
整体看,作为全国最惨的京津冀楼市,核心还是要看北京市场能不能复苏,相比深圳、上海,北京市场的确太难了,当然随着一大波不限价土地的上市,小阳春也有望在大会后出现!
 



推荐 1