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连续涨了“23个月”的深圳房价!跌了

统计局数据显示:
2021年5月份,统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。
 
一、一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升,二手住宅涨幅回落
 
据测算,5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;同比上涨6.0%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%,涨幅比上月回落0.5个百分点。
 
二、二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同,同比涨幅基本稳定
 
据测算,5月份,31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和3.5%,涨幅比上月均微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.6%,涨幅比上月微扩0.1个百分点。
 
从昨天已经发布的5月房地产销售数据看:2021年1-5月销售7万亿,多卖同期历史记录1.87万亿。拆分单月数据看,5月份单月商品房销售额高达1.69万亿,这也是历史上最好的一个5月份。
销售明显活跃,房价也就上涨依然是主流,但在各地密集调控下,房价上涨幅度也出现了收窄,特别是政策力度相对较高的部分城市,上涨放缓明显出现了。
 
从整体房价数据看,新建住宅价格指数已经失真,二手房价格更反应市场真实情况。
 
首先:二手房价格管控出现效果,深圳二手房价格本轮首次出现下调。
 
这是从2019年7月来连续23个月,深圳作为本轮房价上涨龙头二手房价格第一次下调。
 
深圳作为本轮房价上涨的龙头城市,从2021年年初开始加码二手房价格管控,逐渐出现效果,年初1月环比上涨1.7%作为全国第一,在4月份出现房价持平的现象后,5月份开始了本轮第一次环比下调。
 
整体看,二手房累积70个城市中有17个城市出现了环比下调的现象,另外3个城市持平,50个城市环比上涨,二手房价格调整城市是2021年年内最高。
深圳房价变动环比表
 
出现深圳等城市二手房价格下调的核心原因主要有几点:
 
1:调控不断加码,特别是二手房价格管控针对二手房实际成交的影响开始出现,全国截止日前已经有超过20个城市出台了单独针对二手房市场的调控政策,其中深圳等全面价格管控第一次出现在二手房市场,打击了之前不断上涨的趋势。
 
2:信贷政策收紧,深圳等城市的按揭贷款与经营贷政策都在明显收紧,制约了市场炒作投资氛围。
 
3:整体市场出现了高位回落,房价之前上涨过快也需要调整。
 
其次:整体市场涨幅开始放缓,调控政策加码见效。
 
整体看2021年5月房价现象,各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略继续持平,二手住宅环比涨涨幅明显放缓。二手房市场在调控加码下逐渐熄火。
 
第三:二手房跌,新房继续热,市场出现背离
 
随着二手房调控的增加,二手房价格逐渐见顶回落,但各地新房市场依然有包括西安等出现万人摇现象,新房严格的限价下,使得价格信号失灵,买到新房就赚钱的现象依然在一二线多城市广泛存在。
 
统计局70城市新房价格反应的是限价下的市场价格,所以新建住宅价格预计还将持续上涨。
 
一线城市上涨逐渐熄火,调控政策力度加强
 
整体看市场,二手房数据,上涨最高的一线城市逐渐回落。
 
北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。
 
出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括:
 
1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加,信贷政策处于逐渐收紧中,预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续,2021年小阳春依然在持续中。
 
第四:1-5月房地产调控井喷
 
2021年前5月调控政策井喷234次!
 
各地打补丁,政策不断加码抑制楼市过热政策多发,各地调控继续密集发布。
 
在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,2021年1-5月各地房地产调控的最主要的核心特点是:住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点,
 
市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加,信贷政策处于逐渐收紧中,预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续,2021年小阳春依然在持续中。
 
2021年来,特别是最近两个月,全国超过20城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。
 
本轮调控政策是从上而下的调控,是在住建部主导督导下的调控升级,杭州上海深圳等多城市持续升级调控是在市场明显上涨的基础上,对于短期市场有降温的作用。
 
第五:集中卖地继续井喷
 
中原地产研究中心统计数据显示:从结果看:第一轮已经完成土地出让的20个城市合计出让住宅土地高达769宗,合计土地出让金也达到了9002.66亿,平均土地溢价率达到了15.8%。
 
(另外还有部分非住宅地块,合计土地出让金为9112亿)
 
50宗高总价地块中,溢价率超过20%的多达20块,10块溢价率在10-20%,底价成交的只有9块。热点城市集中卖地下,房企开始争抢非集中入市的土地。4月来,大部分出让的土地均高溢价率成交。
 
对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况,整体看,地价平均楼面价上涨了8.8%,如果考虑到上海的地价,预计整体对比22城市第一轮土地楼面价平均上涨10%以上。另外从溢价率看,2021年第一轮集中供地也上涨了3个百分点!
 
整体看,2021年截至6月15日,全国热点城市卖地数据已经井喷,50大城市卖地金额高达19486亿,同比上涨26.9%。从城市数据看,已经有杭州一个城市超过2000亿,另外还有北京、广州、南京、上海超过千亿。
 
房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。总体来看,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。
 
第六:预测2021年6月:房价继续微涨,过热城市调控加码维稳
 
从全国市场看,2021年全年刷新楼市记录已经成为定局,整体趋势看,因为信贷宽松导致的房价上涨,还会持续一段时间。
 
但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是一季度房价上涨龙头,针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加,已经使得一线城市房价涨幅放缓。
 
整体看,深圳作为年初房价上涨的龙头价格已经开始出现微调,后续有可能有更多的热点城市开始调整,2021年6月乃至下半年,随着信贷政策的回归正常,未来房价涨幅有望放缓。但上涨很可能依然是主流!



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