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“马甲”乱飞+地价涨 第一轮土拍10000亿的混乱江湖

今天已经是6月15日,算算时间,2021年的上半年快结束了。如果看最近几个月的市场热点,除了房地产调控,肯定就是集中卖地这个事了。22个城市的集中卖地,到现在已经基本告一段落,只有上海、武汉等个别城市,暂时还没有完成第一批次土地出让。
 
从结果看:第一轮已经完成土地出让的20个城市合计出让住宅土地高达769宗,合计土地出让金也达到了9002.66亿,平均土地溢价率达到了15.8%。
对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况,整体看,地价平均楼面价上涨了8.8%,如果考虑到上海的地价,预计整体对比22城市第一轮土地楼面价平均上涨10%以上。另外从溢价率看,2021年第一轮集中供地也上涨了3个百分点!
整体看,2021年截至6月15日,全国热点城市卖地数据已经井喷,50大城市卖地金额高达19486亿,同比上涨26.9%。从城市数据看,已经有杭州一个城市超过2000亿,另外还有北京、广州、南京、上海超过千亿。
 
累计数据13个城市超过500亿,29个城市超过200亿。
50宗高总价地块中,溢价率超过20%的多达20块,10块溢价率在10-20%,底价成交的只有9块。热点城市集中卖地下,房企开始争抢非集中入市的土地。4月来,大部分出让的土地均高溢价率成交。
 
首先:双集中卖地没有出现土地市场降温。
 
从平均溢价率看,20个城市里,最高的是重庆、深圳、厦门、杭州, 都在20-30%。另外比较平稳的是北京等城市。
 
其次:房企明显分化
 
2021年初,整体房企拿地依然积极,特别是融资难度降低,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。
 
房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是整体行情持续升温。
 
杭州土拍,仅前3家拿地房企,累计拿地额就达到365.5亿元,占首日总出让金的51%,比去年提高了19个百分点。这意味着,今年上半年近一半的地,被3家房企拿下了。
 
品牌方面,本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企,主要是深耕杭州及周边的房企,比如滨江、融创、融信、祥生等。
 
总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。
 
除了成交活跃外,本轮集中供地最典型的一个特殊现象是马甲井喷!
 
虽然出现了多城市发布政策约束马甲,但整体看,马甲爆发依然是本轮土地集中出让的核心特征:
 
2020年9月11日,南京市发布《关于网上交易有关事宜的补充说明》,明确提出同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得(含联合竞得)两块及以上的住宅(商住)用地,也不得同时报名竞买(含联合竞买)同一幅住宅(商住)用地。
 
2021年3月4日,无锡市发布《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》,明确竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属控股子公司”,或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍,违反者将一年内禁入无锡土地市场。
 
2021年5月21日,苏州市发布《关于严格落实竞买要求的通告》,强调同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。(今年3月龙湖的两个子公司参与了苏州10号地块的竞拍)
 
2021年6月8日,南昌市发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》,“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。
 
2021年6月10日,东莞市发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行),规定东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业连续报税1年以上,纳税大于0。
 
郑州:北龙湖的两块净地,郑政东出[2021]10号超过40家报名,保证金额超过300亿元,据投拓消息,仅中海一家房企马甲就达到10个。
 
郑政东出[2021]11号有超过50家报名,保证金额超过400亿元,5个马甲以上的房企有很多,最高的依然是中海,达到11个。
 
郑政经开出[2021]9号地房企披着接近70个马甲。
 
31秒报价348笔、35家房企套316个“马甲”,扬州城中焦点地块竞争之疯狂令人咋舌。马甲太多,一时间数都数不过来。
 
在苏州,就上演了一段“马甲”横飞的剧情。绿城、旭辉、金地、龙湖、碧桂园等多家千亿房企于近日频频注册马甲公司。
 
5月7日,绿城在一日之内在苏州太仓设立了6家全资子公司,注册资本均为1000万元;4天后,旭辉同样在太仓新增6家商务咨询全资子公司,注册资本均为100万元;而金地则在5月18日于太仓成立了15家房地产咨询子公司,注册资本均为50万元。
 
进入6月,房企设立“马甲”的热情也未消退。龙湖在6月2日-4日,在苏州注册7家子公司,注册资本均为100万元;碧桂园在6月3日,一口气在太仓新增10家子公司,注册资本均为100万元。
 
为什么会出现马甲井喷:
 
1:大部分出现马甲井喷的城市都是房价地价活跃的城市,房企拿地有利可图,所以才出现了多交保证金,提高拿地概率的情况。
 
2:出现马甲井喷城市的土地市场基本都出现了明显的限价政策,达到一定溢价率后,这些城市开始摇号开发商,这就给了开发商多设置马甲的积极性,一块地一家企业多几个马甲就获得了更多的拿地机会。
 
3:马甲拿地涉嫌违法,增加了围标串标的可能性。
 
4:出现马甲横飞围标土地的背后,其实一方面代表了地方房地产调控依然存在明显的漏洞,另外也体现了房企积极抢地做大的积极性。三条红线对于房企的影响目前看也没有想象中大。
 
对于房地产调控来说,简单的限价,不论是限新建商品房住宅的价格,还是限土地价格,还是限二手房挂牌价格,都很难达到稳定的市场的目标。



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