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郭主席的狠话:押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价

刚才,6月10日,在第十三届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清在视频致辞中表示,那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。
 
一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,相当数量的政府融资平台偿债压力很大,部分大中型企业债务违约比例上升,加剧了银行机构的信用风险。
 
房地产看政策,所以刚才很多群里又开始传播这句话,其实伟哥以前也写过,要分析这句话的影响,就要看这个人之前说过什么!
 
郭主席是银保监会主席,2005年3月-2011年10月任职建行,2017年2月至今一直监管银监会、银保监会。
 
那么2017年开始:在2017年3月,刚从山东返回金融街,第一次在国新办的发布会,他就严厉批评房地产金融化的问题。
 
房地产金融确实是很重要的一个组成部分,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,在大家谈到的金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险,所以我们银行业对这个事情非常关注,也非常认真地进行分析。
 
……最近一两年比重很高,去年新增贷款里将近一半是房地产贷款,其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分,是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需要引起我们的关注。
 
2019年的陆家嘴金融论坛,他继续批评房地产金融相关问题,主要指向住户部门的杠杆率上升得过快:
 
必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。
 
到了去年8月在求是杂志的文章,他提出“灰犀牛”的判断:
 
房地产金融泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。
 
简单的总结一下,也就是说,郭主席对房地产讲狠话已经是多年持续一贯。所以昨天的讲话是不是利空,与讲话内容无关,还需要观察,下一步的房地产调控。
 
5月 累计房地产调控超过了48次!
 
叠加之前1-4月的186次,2021年房地产调控已经超过215次,在最4月最后政策井喷的影响下,叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码,累积数据,4月单月房地产调控刷新年内新高记录,达到了51次,累积看(3月份, 48次, 2月份 45次, 1月份42次。)年内累积房地产调控调控次数高达186次!
 
相比一季度的房地产调控,2021年4-5月的房地产调控继续全面升级!
 
在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,4-5月份最主要的核心特点是:住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点,另外针对学区房的政策在4月最后一天开始全面升级!
 
1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%;比2019年1—4月份增长19.5%,两年平均增长9.3%。其中,住宅销售面积增长51.1%,办公楼销售面积增长20.0%,商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元,增长68.2%;比2019年1—4月份增长37.0%,两年平均增长17.0%。其中,住宅销售额增长73.2%,办公楼销售额增长31.9%,商业营业用房销售额增长20.3%。
 
不仅仅是成交量创造历史记录,成交价格也明显上涨!
1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%;
 
拆分单月数据看,4月份单月商品房销售额高达1.5万亿,是历史上最好的一个4月份。
 
按照当下的楼市发展趋势,1-4月份的5.36万亿,预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局,如果疫情不出现变化的话,2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。
 
出现2021年1-4月份中国房地产历史记录的主要原因有几点
 
中国作为唯一一个快速恢复经济的大国,经济复苏良好,使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下,房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热。
 
1:信贷整体宽松
 
2:调控政持续收紧,但部分城市出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控,但楼市依然属于高位运行状态。
 
3:疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨。
 
4:全国区域分化,特别是东部成为领头羊
简单的总结一下:郭主席的狠话影响的确很大。但归根结底还是要看信贷政策的变化,如果加息,房价肯定会停滞甚至下调。
在房企融资方面,据银保监会披露,今年来,资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转,房地产融资呈现“五个持续下降”的特点,包括:
 
银行业房地产贷款增速持续下降;
 
房地产贷款集中度持续下降;
 
房地产信托规模持续下降;
 
理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降;
 
银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。
 
决定未来房地产市场走势的不是狠话,而是实际举措,现在看,信贷的收紧的确有出现的迹象,但还没有抑制住热点城市的房价。决定2021年下半年楼市走势的核心还是针对经营贷和按揭贷款的政策。



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