财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 2021年京城楼市两极分化,“5万+”突然断档

2021年京城楼市两极分化,“5万+”突然断档

2021年已经过去了5个月,2021年5月看北京市场新建住宅网签4195套,二手房住宅网签18838套,成交总量相比3-4月出现了轻微下调,二手房住宅成交量环比下调了5.4%,整体楼市看,市场基本平稳。
 
2021年楼市依然是北京多年来最好开局!
但小阳春从2020年四季度开始明显出现。在4-5月份北京楼市依然处于小阳春节奏中。
但需要注意的是整体市场在5月份逐渐开始高位回落,楼市调控政策对于市场的影响逐渐出现。
 
从累计数据看:二手房住宅2021年1-5月,11.5万套。于去年同期相比上涨82%,依然是最近几年最高的一个开年。同比环比都出现了一定程度的上涨,而且最近半年数据累计网签住宅高达18万套(二手+新建住宅),这也是一次明显的“小阳春”。
 
新建住宅,限竞房等中低价房源成交明显集中。合计1-5月网签新建住宅高达2.3万套,签约金额高达1500亿。
 
整体看,4-5月份一系列的房地产调控政策加码,抑制了市场继续升温,整体北京楼市逐渐开始冲高回落。
 
北京从2020年四季度开启的这一轮楼市上涨主要是从学区房开始,随着收紧经营贷等政策落地,北京楼市逐渐平稳。5月市场数据相比3-4月份有所降低。
 
北京2021年1-5月楼市整体楼市相对活跃,市场数据看,刷新了调控后的新高,原因很简单:
 
1:北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大,这种情况下,市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷,特别是经营贷等购房,在学区房等依然有所体现。
 
2:从调控政策角度看,4月份北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热,当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。
 
3:从北京市场的供应看,土地集中供应,5月8日,当下房源供应相对减少。虽然市场热度不如上海深圳等城市,但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。
 
全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳,大部分地块不限价,刚需购房者入市,特别是因为出国人数减少,针对学区房需求增加。
 
从市场趋势看,一季度累计成交新建住宅网签达到了1.3万套,这是最近8年来的最高点,而且同比前几年上涨明显,基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。
 
限竞房住宅进入尾声,明显推动了市场的成交活跃。
 
需要注意的最大问题是,单价5万,总价400-500万的刚需住宅突然快消失了,市场上现在变成了两极分化,要么是3万-4万的远郊区顺义,要么是7万+的五环改善。
2021年1-5月北京市场热销的20大项目里,因为是网签,实际已经滞后于市场,整体看,排序前列的项目基本都是均价在5万多,基本也吻合了北京市场整体均价5.3万的市场情况。
 
但需要注意的是:
 
1:30宗入市地块限价基本在6万+多
 
北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右,那么从这一次集中供应的29宗地看,按照建筑面积和销售限价计算,市场均价将在6.4万左右。分布也非常不均衡。
土地供应区域分化,29宗土地主要供应集中在东南和大兴等区域
 
2:高端与低端集中
 
全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主,但2018年开始,限竞房时代,明显成为了89平米小三居时代,使得市场上土地供应基本集中刚需化。
 
面粉贵了,这29宗地(房山招标)起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说,未来入市售价将大部分集中在5万-6万以上。
 
计算土地入市周期可以发现,按照正常节奏2021年5月入市的土地,基本都要到2022年入市,这就给了市场一个新的问题,2021年入市的新项目将非常少,购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。
 
3:树村成为全北京最值得买的项目!
最后伟哥简单的总结一下:
 
当下北京市场已经逐渐从刚需市场进入到改善市场,不论是面积段还是总价段,刚需能买到的都会水涨船高。
 
从市场趋势看,树村地块依然是北京未来最值得买的项目,1000套房,单价不到9万(可能要求精装修包和车位仓储),相当于给北京想1500万-2000万买房的人一个巨大红利。
 
对于刚需来说,4万多5万多单价,400万-500万总价买5-6环地铁小三居的可能性已经基本没有了。2021年反而总价1000万-2000万,总价300万的,成为了市场红海!
 
2021年已经过去了5个月,2021年5月看北京市场新建住宅网签4195套,二手房住宅网签18838套,成交总量相比3-4月出现了轻微下调,二手房住宅成交量环比下调了5.4%,整体楼市看,市场基本平稳。
 
2021年楼市依然是北京多年来最好开局!
但小阳春从2020年四季度开始明显出现。在4-5月份北京楼市依然处于小阳春节奏中。
但需要注意的是整体市场在5月份逐渐开始高位回落,楼市调控政策对于市场的影响逐渐出现。
 
从累计数据看:二手房住宅2021年1-5月,11.5万套。于去年同期相比上涨82%,依然是最近几年最高的一个开年。同比环比都出现了一定程度的上涨,而且最近半年数据累计网签住宅高达18万套(二手+新建住宅),这也是一次明显的“小阳春”。
 
新建住宅,限竞房等中低价房源成交明显集中。合计1-5月网签新建住宅高达2.3万套,签约金额高达1500亿。
 
整体看,4-5月份一系列的房地产调控政策加码,抑制了市场继续升温,整体北京楼市逐渐开始冲高回落。
 
北京从2020年四季度开启的这一轮楼市上涨主要是从学区房开始,随着收紧经营贷等政策落地,北京楼市逐渐平稳。5月市场数据相比3-4月份有所降低。
 
北京2021年1-5月楼市整体楼市相对活跃,市场数据看,刷新了调控后的新高,原因很简单:
 
1:北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大,这种情况下,市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷,特别是经营贷等购房,在学区房等依然有所体现。
 
2:从调控政策角度看,4月份北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热,当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。
 
3:从北京市场的供应看,土地集中供应,5月8日,当下房源供应相对减少。虽然市场热度不如上海深圳等城市,但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。
 
全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳,大部分地块不限价,刚需购房者入市,特别是因为出国人数减少,针对学区房需求增加。
 
从市场趋势看,一季度累计成交新建住宅网签达到了1.3万套,这是最近8年来的最高点,而且同比前几年上涨明显,基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。
 
限竞房住宅进入尾声,明显推动了市场的成交活跃。
 
需要注意的最大问题是,单价5万,总价400-500万的刚需住宅突然快消失了,市场上现在变成了两极分化,要么是3万-4万的远郊区顺义,要么是7万+的五环改善。
2021年1-5月北京市场热销的20大项目里,因为是网签,实际已经滞后于市场,整体看,排序前列的项目基本都是均价在5万多,基本也吻合了北京市场整体均价5.3万的市场情况。
 
但需要注意的是:
 
1:30宗入市地块限价基本在6万+多
 
北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右,那么从这一次集中供应的29宗地看,按照建筑面积和销售限价计算,市场均价将在6.4万左右。分布也非常不均衡。
土地供应区域分化,29宗土地主要供应集中在东南和大兴等区域
 
2:高端与低端集中
 
全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主,但2018年开始,限竞房时代,明显成为了89平米小三居时代,使得市场上土地供应基本集中刚需化。
 
面粉贵了,这29宗地(房山招标)起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说,未来入市售价将大部分集中在5万-6万以上。
 
计算土地入市周期可以发现,按照正常节奏2021年5月入市的土地,基本都要到2022年入市,这就给了市场一个新的问题,2021年入市的新项目将非常少,购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。
 
3:树村成为全北京最值得买的项目!
最后伟哥简单的总结一下:
 
当下北京市场已经逐渐从刚需市场进入到改善市场,不论是面积段还是总价段,刚需能买到的都会水涨船高。
 
从市场趋势看,树村地块依然是北京未来最值得买的项目,1000套房,单价不到9万(可能要求精装修包和车位仓储),相当于给北京想1500万-2000万买房的人一个巨大红利。
 
对于刚需来说,4万多5万多单价,400万-500万总价买5-6环地铁小三居的可能性已经基本没有了。2021年反而总价1000万-2000万,总价300万的,成为了市场红海!



推荐 1