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2021年二手房“定价”捉迷藏蔓延全国

最近房地产调控特别多,但大部分政策其实都是老生常谈,市场也已经基本免疫,但值得注意的是多个城市在这一轮房地产调控中,针对二手房开始力度不同的“限价”!
 
昨天成都开启了二手房的指导价格!
对于发布二手住房成交参考价的相关热点问题,成都市住建局进行了权威解读。
 
01 为什么要发布二手住房成交参考价格?
 
为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署,促进房地产市场平稳健康发展,确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,加大二手住房交易信息公开力度,引导二手住房市场理性交易,制定发布了成都市二手住房成交参考价格发布机制。
 
02 成都市如何发布二手住房成交参考价格?
 
成都市二手住房成交参考价格,由成都市城市建设发展研究院适时分批次在成都市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号、成都住房租赁交易服务平台等网络平台发布,原则上每半年更新一次。
 
解析:适时分批次,说明后续还会补充名单。
 
03 成都市二手住房成交参考价格发布的依据是什么?
 
根据成都市《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格,第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格,后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加,并及时发布参考价格。
 
解析:这个并没有说二手参考价是定死了,后期会根据市场浮动,所以这个参考价会是一个长期变化的数据,会不停更新,基本已经会是一个中长期的政策,深圳没取消,成都应该会实施下去。
 
04 其他楼盘什么时候发布二手住房成交参考价格?
 
目前,成都正对我市其他楼盘二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格进行数据收集、整理和分析,后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加,并及时发布二手住房成交参考价格。
 
05 二手住房成交参考价格有什么作用?
 
发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。
 
在昨日下午成都市住房和城乡建设局发布《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后,晚上9时许成都住房公积金管理中心也发布了二手房最新的可贷额度计算标准。
 
根据相关政策文件,购买二手住房办理住房公积金贷款的,住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷额度。
 
继公积金贷款政策发布后,商贷的相关政策也将跟进。
 
2021年来,特别是最近两个多月,全国超过10城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。
 
包括杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策,另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。
 
具体内容:
 
上海调控政策提及:进一步加强房地产中介管理,规范二手住房价格等信息发布行为,严格房源核验,未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
 
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》
 
政策内容多条,其中值得注意的是:在对中介管控上,通知明确严厉打击房地产中介机构违法违规行为。中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。
 
2月8日,深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》
 
北京对多家自媒体进行集中约谈,强调做到“四不得”:不得背离“房住不炒”定位;不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情;不得通过各种方式制造购房恐慌情绪;不得臆测调控政策走向或趋势。
 
泉州市房屋交易中心发布最新文件——关于房地产经纪机构规范执业的提醒告诫函。
 
那么这些政策影响如何?
 
对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,最近已经有超过10城市针对自媒体、中介、二手房业主,开启一轮定价管控。
 
从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。
 
从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。从政策效果看,深圳等城市出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓。
 
4月份变成了深圳二手房价格的确出现了停止上涨。
 
四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃
 
这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。
 
2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。分部门看,住户贷款增加1.27万亿元,其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加。
 
二手房指导价的出台给了此前火爆的深圳二手房市场一记重锤,市场惨淡,因此,中介想出奇招,用榴莲和香蕉展示挂牌价。
 
5月25日,深圳市房地产中介协会称已介入调查,对涉事单位深圳美凯龙爱家互联网科技有限公司进行现场检查,对该中介机构及两名中介人员进行自律惩戒,列入C类不良行为。
 
但副作用也很多!
 
1:信息不全,网上不显示了,大部分人买房只能去中介看业务员的小本子,以前在网站上就开业看到所有讯息,现在只能去门店了,导致很难做到全面对比,对于急着买房的人来说,价格很难透明。
 
2:出现市场控盘的可能性。
 
众所周知,本来二手房网签的价格就不是真实成交价,而实际购房者买的价格基本都不被所知,大部分中介有两套价格体系,网签与交易。房地产调控的核心是金融信贷,现在把新建住宅调控里面的“限价”挪到二手房,很可能带来更大的信息不对等。二手房中介在交易中的话语权更大。
 
3:二手房限价如果和银行无关,那么这一政策限价只能掩耳盗铃,而如果成为按揭贷款和抵押贷款的指导价格,那么对于市场的影响就会明显出现,所以二手房限价归根结底要看银行对政策的理解与执行。



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