财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 集中供地拿地的开发商能赚钱吗?

集中供地拿地的开发商能赚钱吗?

这几天集中供地还在如火如荼,已经有13个城市第一批集中供地落地。
截止5月24日,全国第一阶段集中供地基本告一段落,22个城市中已经有13个城市成交了第一批土地。合计包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京等城市。这12个城市第一批土地合计成交金额高达6674亿。
 
这次数据之前已经聊过,那么今天聊聊,拿地的开发商能赚钱吗?
 
杭州土地市场:
北京首次集中供地拍卖过程是激烈而又克制的,没有高地价,也没有高溢价!
 
只有“高标准”和“低溢价”!相比于之前的杭州、广州、重庆等城市的土拍,北京的土拍节奏和结果,可以说是全国”房住不炒”的标杆!
 
首先:看看北京之前的限竞房时代,有多少开发商赚钱?
 
全北京截止日前合计出让了112宗限竞房住宅地块,其中住宅面积1094万。地块综合面积大约在1550万平米,市场总土地成交金额是4117.88亿。
对于北京市场来说,整个限竞房时代,对于大部分企业都是噩梦:总货值大约8000亿的限竞房时代,实际网签只完成了3500亿,即使叠加滞后网签,+部分商业、车位,也只完成了5000亿!
那么开发商的钱在哪里?其实除了还有2万多套没卖出去外,还有大量的持有资产。
整体看,限竞房时代一共有35个项目有持有部分,合计面积高达150万平米,这些部分货值高达1000亿,之前可能很多开发商有销售欲望,但最后看结果基本都失败了。
 
最多的一家开发商有接近300亿的货值损失。所以整体看,开发商的确不赚钱。
 
其次:这一波拿地的开发商真不赚钱!
 
“暴利”曾经是外界对开发商的刻板印象,但随着楼市调控政策的深入,房地产进入微利时代变成了行业共识。
 
近日,在滨江集团的投资者交流会上,有投资者提问“前些天杭州集中推地中拿的几宗地,利润能有几个点”,董事长戚金兴回复称,“公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”
 
第三:北京的这一波土地利润情况:
旭辉集团旗下晨曦资本的研究院发布的关于北京集中供地的分析报告,30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%,其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%,中高利润及高利润项目占比为0。
 
那么这些地的真实利润多少?
那么还有更火热的10宗地块的竞建设标准地块,开发商会有利润吗?
 
什么情况下才能进入高标准呢?
 
本次北京土拍大部分地块都设置了房价合理上限,土地合理上限价格,政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积及竞报“国际人才社区住房”上限面积。
 
当房价合理上限,土地合理上限,政府持有商品住宅产权预设份额等都达到上限时,该地块将进入高标准商品房住宅建设方案。
 
例如备受关注的海淀上地的树村地块,在竞拍之前土地价格就已经达到房价合理上限,现场拍地直接竞拍政府共有份额,然而很快政府共有份额也触线,进入到高标准环节!
 
据不完全统计,参与到高标准竞买企业号牌分别为:
 
王四营L01:其它家放弃投报,金地+保利+华润获取
 
王四营L03:只有招商+五矿+北京城建联合体投报,结果已定待公布
 
王四营L02:融创、鲁能、招商+城建+五矿,3家参与投报
 
崔各庄06:建发、中冶,2家参与投报
 
豆各庄:中骏、城建+建工+旭辉、金地+华润+保利、中海,4家参与投报
 
树村南:首开、万科、中交、懋源、融创、绿城、中冶、城建+招商、金茂、中铁、保利+华润+金地、中海、海开,一共13家投报
 
树村北:中冶、中交、融创、首开、金茂、绿城、万科、城建+招商、中铁、中海、保利+华润+金地,一共11家参与投报。
最后简单的总结一下:
 
1:房企进入无利润时代,房屋建设的标准必然降低,虽然这些地块无利润不代表房企不能通过其他地块赚钱,但全国性的降标已经成为必然。比如过去房地产行业公认的杭州产品力最高,现在也已经变成了全面降标。所以购房者珍惜当下窗口期,买好房子可能越来越难了。
 
2:价格会水涨船高,整体看,全国限价标准都在提高,高溢价率地块依然比比皆是,少数溢价率低的城市,土地底价也有所抬高。
 
3:未来好房子好户型会越来越少,开发商要么受制于成本降低品质和配置,要么是高标准提高节能标准导致神户型越来越少!
 



推荐 2