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2021年:中国房地产18万亿+住宅均价历史破万/㎡

万众期待4月份的房地产市场数据,因为在2020年4月份市场基本走出疫情的影响,所以,4月份单月的数据不论是同比还是环比都非常重要!
1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%;比2019年1—4月份增长19.5%,两年平均增长9.3%。其中,住宅销售面积增长51.1%,办公楼销售面积增长20.0%,商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元,增长68.2%;比2019年1—4月份增长37.0%,两年平均增长17.0%。其中,住宅销售额增长73.2%,办公楼销售额增长31.9%,商业营业用房销售额增长20.3%。
 
不仅仅是成交量创造历史记录,成交价格也明显上涨!
1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%;
 
拆分单月数据看,4月份单月商品房销售额高达1.5万亿,是历史上最好的一个4月份。
 
按照当下的楼市发展趋势,1-4月份的5.36万亿,预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局,如果疫情不出现变化的话,2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。
 
出现2021年1-4月份中国房地产历史记录的主要原因有几点
 
中国作为唯一一个快速恢复经济的大国,经济复苏良好,使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下,房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热。
 
1:信贷整体宽松
 
2:调控政持续收紧,但部分城市出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控,但楼市依然属于高位运行状态。
 
3:疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨。
 
4:全国区域分化,特别是东部成为领头羊
 
其次:所有房地产市场数据均在继续复苏。
 
第三:2021年1-4月各城市卖地数据继续升温。
 
房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。
 
累积看数据,截止日前,全国第一次集中卖地已经成交了385宗住宅地块,其中最高的杭州卖地高达1178亿,另外北京成交接近1110亿,合计数据看,全国已经超过有11个城市集中卖地,总成交金额在5147亿。
 
4-5月,全国热点城市第一轮井喷卖地开启,多城市有望单日破千亿,包括北京、杭州等城市,以及暂时未公布的上海等城市,预计未来1个多月,将出现井喷卖地的情况。一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应减少,预计4-5月份可能井喷,土地价格依然高位。
 
房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是整体行情持续升温。
 
杭州土拍,仅前3家拿地房企,累计拿地额就达到365.5亿元,占首日总出让金的51%,比去年提高了19个百分点。这意味着,今年上半年近一半的地,被3家房企拿下了。
 
品牌方面,本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企,主要是深耕杭州及周边的房企,比如滨江、融创、融信、祥生等。
 
总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。
 
总体来看,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。
 
第四:2021年调控政策井喷各地打补丁,政策不断加码抑制楼市过热
 
相比一季度的房地产调控,2021年4月的房地产调控全面升级!
 
在房价全面上涨的影响下,全国房地产调控政策井喷,4月份最主要的核心特点是:住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点,另外针对学区房的政策在4月最后一天开始全面升级!
 
叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码,累积数据,4月单月房地产调控刷新年内新高记录,达到了51次,累积看(3月份, 48次, 2月份 45次, 1月份42次。)年内累积房地产调控调控次数高达186次!
 
第五:整体看,2021年房地产市场销售额和销售面积刷新记录成为定局。
 
全国商品房住宅市场的均价也将历史首次站稳1万大关。
二手房下调城市有所增加,14个城市下调,54个城市房价上涨
 
简单计算全国70大城市中有83%的城市房价在4月份出现了上涨,这可以说是70城市统计数据中的高位,但随着调控的加码,二手房市场逐渐开始退烧。
 
其次:一线城市上涨逐渐熄火,调控政策力度加强
 
整体看市场,二手房数据,上涨最高的一线城市逐渐回落。
 
一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。
 
年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导:这些城市基本都处于全国房价上涨前列,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。
 
多城市在4月开启全面升级版房地产调控。各地打补丁,政策不断加码抑制楼市过热。
 
第三:市场分化继续,一线城市二手房价格开始熄火
 
1:一线城市继续成为2021年开年房价上涨龙头。
 
1-3月份这一趋势加速,在最代表市场真实情况的二手房数据里,12月份北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。
 
1月份变成了深圳环比上涨1.7%,广州环比上涨1.4%,上海上涨1.3%,占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。
 
2月份虽然涨幅有所放缓,但北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。
 
3月份北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳房价涨幅放缓是因为二手房全面限价,指导价影响了高价二手房信贷,短期抑制了房价数字。
 
4月份深圳二手房价格开始持平!
 
出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括:
 
1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加,信贷政策处于逐渐收紧中,预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续,2021年小阳春依然在持续中。
 
预测2021年上半年:房价继续微涨,过热城市调控加码维稳
 
从全国市场看,2021年小阳春已经出现, 整体趋势看预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市有已经成为一季度房价上涨龙头,但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷,后续市场有望逐渐平稳。
但整体看,在当下市场大环境下,上涨依然是主流,2021年,中国房价有望历史首次站稳18万亿+住宅均价突破万元/㎡。
 
统计局数据:2021年中国房地产市场量价都将刷新记录。



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