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年后集中供地政策出台,本以为会借此机会抑制“面粉价格”,然而重庆前几天的土拍盛典直接结束了这一想象。

2021年4月28日-29日,重庆集中土拍大会上线,国央企背景的房企和百强头部房企,激烈抢占地盘,平均溢价率高达40%以上,大大超出市场各方的预期。

集中卖地的影响会如何,终于已经变成了明牌,好几个城市已经执行了集中卖地,这一新生事物对于楼市的影响可以说已经基本出现。

特别是前几天广州900多亿的集中卖地,可以说给5月8日北京将开启的历史千亿集中卖地做了一个预演!另外重庆的土地热也对市场影响很大。

而且和之前的预测一样,整体看,高价地依然非常多,而中小企业过江龙第一次到广州的现象也增加,整体看,集中卖地的确对区域市场竞争格局出现了颠覆性的影响!

截止日前,全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有:

广州、北京、天津、杭州、无锡、南京,长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等城市。

累计看,第一批入市地块起价已经超过7000亿,叠加即将出台的上海、深圳等城市,预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿

其中明确起价的超过6个城市:

北京合计起价1036亿,广州合计起价901亿,天津合计起价503亿,无锡合计起价228亿。南京,总起拍价约866.816亿元, 杭州总起拍价为943.7亿元深圳105亿

热点城市集中卖地下,房企开始争抢非集中入市的土地。4月来,大部分出让的土地均高溢价率成交:

整体数据显示,1-4月份全国50大城市卖地高达10850亿,同比上涨12.5%,预计在5月份包括北京、上海等城市开始的集中卖地将出现井喷成交。

房企积极拿地趋势持续。从1-4月的数据看,热点城市土地成交溢价率也非常高。单个城市数据看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等32个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达10850亿,同比上涨12.5%。而且其中因为最近接近一个月土地断顿,很多大城市都在等待井喷。

其次:4-5月,全国热点城市第一轮井喷卖地开启,多城市有望单日破千亿

包括北京、杭州等城市,以及暂时未公布的上海等城市,预计未来1个多月,将出现井喷卖地的情况。一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应减少,预计4-5月份可能井喷,土地价格依然高位。

第三:房企依然集中拿地

4月单月出现了9家房企拿地破百亿,最高的融创拿地高达245亿。

2021年初,整体房企拿地依然积极,特别是融资难度降低,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。开年已经有超过12家企业拿地过百亿.疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是整体行情持续升温。

第四:土地市场预计将出现分化

第一轮集中卖地将从4月底到5月初,这对大部分企业的资金链将是巨大考验,单次大批量的土地供应,也对政府的管理能力提出了更高要求。

总体来看,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。

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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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