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憋了四年的北京楼市,在2021年终于有了“小阳春”,虽然因为全国最严格的经营贷调控,3月下半月没有继续冲高,但整体看,整体数据依然刷新了调控后的历史高点:
昨天二手房网签单日高达995套,按照正常的趋势,30-31日,两天有望继续在单日900套依然,在3月1-29日,北京二手房住宅网签已经达到了19463套,如果再加上2000套左右,打破2020年12月创造的调控后20944套二手房高点记录已成为定局。
整体预计,2021年3月全月,北京二手房住宅成交有望达到2.14万套,创造最近48个月的最高。
 
从季度数据看:二手房2021年一季度,有望达到5.2万套。在还有月末2天工作日的情况下,网签累计住宅套数4.98万套,整体看,虽然很难超过2020年4季度的5.25万套,但预计5.2万套的成交量,依然是最近几年最高的一个开年。
而且最近半年数据累计二手房网签住宅高达10万套,这也是最高的一次“小阳春”
一季度份整体楼市相对活跃,市场数据看,刷新了调控后的新高,原因很简单:
 
1:北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大,这种情况下,市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷,特别是经营贷等购房,在学区房等依然有所体现。
 
2:从调控政策角度看,2-3月份北京持续重申一旦市场过热就会调控,这也抑制了市场的过热,当下北京楼市处于市场的暖冬,远远未到小阳春。
 
3:从北京市场的供应看,一季度供应相对减少,也是出现成交量环比下调的原因,库存可售住宅数量,当下只有6.7万套,也是最近一年多的最低点。虽然市场热度不如上海深圳等城市,但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。
 
全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳,大部分地块不限价,刚需购房者入市,特别是因为出国人数减少,针对学区房需求增加。
 
除了二手房住宅高位,新建住宅市场成交也明显活跃:
从市场趋势看,一季度累计成交新建住宅网签达到了1.23万套,这是最近8年来的最高点,而且同比前几年上涨明显,基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。
 
限竞房住宅进入尾声,明显推动了市场的成交活跃。销冠奥森ONE网签已经高达58亿,岚山接近30亿,另外幸福里21亿,华樾国际16亿,亦庄橡树湾15亿,在销冠榜单前十厘米,7个限竞房,基本都是热销项目,也有包括幸福里、亦庄橡树湾、东三金茂府几个不限价住宅项目。
从整个市场看,小阳春下,限竞房逐渐去化加速,特别是供应非井喷区域,限竞房的性价比越来越高。
2021年一季度北京供应限竞房2845套,网签成交6934套,累计看。限竞房供应已经高达9.5万套,和整体已经入市的限竞房住宅土地合计为11-12万套左右,也就是说限竞房如果土地供应不明显增加,限竞房未入市库存只有2万套左右,另外还有2.6万套的积压库存,限价地合计1200万平米,大约12万套,只有大约4.5万套未售。
 
限竞房已经进入下半场,其中除了房山青龙湖、顺义新城、及其他偏远郊区外,限竞房已经进入快速去化期。
 
简单的总结一下:
 
北京楼市经过持续4年的低迷,在其他城市大涨的时候,北京在下调,水涨船高,北京市场在全球大放水的环境下,难免不湿鞋,楼市2021年创调控后新高,已经是必然。
 
但从经营贷严查等政策看,北京市场小阳春趋势明确,但过渡到盛夏可能性不大,市场整体供应量依然非常大,特别是2021年依然有4万套限竞房待售,整体市场预计见底企稳是主流趋势。
 
从分区域看,当下市场五环内价格上涨相对明显,但五环外,价格战依然明显,不论是新房还是二手房,五环外2021年很难看到上涨,特别是亦庄、顺义、房山,市场依然很难。但对于购房者来说,想在北京再见到房价明显下调,在2021年可能性不大了。最近虽然小阳春热度有变化,但倒退到倒春寒的可能性也很小。
 
建议最近有购房想法的,如果是买限竞房和刚上市价格定价便宜的不限价商品房,抓紧点,水涨船高。想买学区房的可以到5月底看看,毕竟经营贷查的主要影响这一批人,可选余地多了,但想看到跌,除非开始加息,否则在资金面依然宽松的大环境下很难。
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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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