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统计局数据显示:
据测算,2月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
随着楼市发展,当下一二线城市已经进入二手房为主市场,二手房价格的变化相对更反映一二线城市真实情况,整体看,2021年楼市开年小阳春明显出现了,房价上涨成为主流,特别是一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房上前四。
 
但随着调控政策的加码,房价上涨幅度有所减弱,二手房一线城市平均涨幅相比1月回落0.2%。
 
从全国看,房地产调控井喷出现,抑制二手房价格上涨的政策,特别是二手房限价最近政策井喷,这也影响了深圳从上月房价上涨第一开始回落。
 
2021年调控政策井喷过百次,各地打补丁,政策不断加码抑制楼市过热
 
从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。累计看,2021年截至日前,房地产调控次数已经超过100次。
 
1:一线城市成为2021年开年房价上涨龙头,历史首次出现占据上涨前四
 
2020年已经过去,在7-8月楼市冲高后,四季度月整体楼市开始了出现了明显的涨幅放缓。但是在12月二三线城市房价基本稳定的情况下,一线城市出现了明显的翘尾现象。
1-2月份这一趋势加速,在最代表市场真实情况的二手房数据里,12月份北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。
 
1月份变成了深圳环比上涨1.7%,广州环比上涨1.4%,上海上涨1.3%,占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。
 
2月份虽然涨幅有所放缓,但北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。分别占据了全国前四。这也是历史第一次出现这一现象。上海第一,北京第二广州第三,深圳第四。
 
四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括:
 
1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃
 
这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。
 
2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。2021年数据:1月份人民币贷款增加3.58万亿元,同比多增2252亿元。分部门看,住户贷款增加1.27万亿元,其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元;
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加,信贷政策处于逐渐收紧中,预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续,2021年小阳春已经出现。
 
其次:2月房价上涨幅度有所抑制,上涨依然是主流
 
从全国70大城市房价数据看,12月新建住宅有42个城市城市房价上涨,处于疫情控制后的低位。1月出现了明显反弹,上涨新房城市高达53个。2月为56个城市
 
2020年12月的二手房70城市房价数据,上涨城市38个,1月高达49个城市。2月为55个城市
第三:一线城市成为绝对热点
 
从热度城市看,变化非常快。整体看,随着房价的上涨加速,新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变,小阳春已经开启。
 
第五:预测2021年上半年:房价继续微涨,过热城市调控加码维稳
 
从全国市场看,2021年小阳春已经出现, 整体趋势看预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市有已经成为一季度房价上涨龙头,但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷,后续市场有望逐渐平稳。
 
未来市场走势的核心还是看信贷,信贷核心是经营贷,管住了房价跌,管不住房价涨。
 
 
 
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张大伟

张大伟

667篇文章 3天前更新

中原地产首席分析师

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