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被楼市调控“歧视”的刚需!

最近调控非常多,新闻里面铺天盖地,说房价要暴跌了,其实私下聊,大部分写新闻的记者和在新闻里面挥斥方遒的专家也不相信自己写的内容,包括前一段时间造谣伟哥的易居严专家,他们的确响应房住不炒,一直在坚持租房住。所以期望他们说什么真有意义的话是很难的。
 
楼市出现上涨的原因是打新潮+资金潮+学区回流,目前看,所有政策都没有影响根本。所以很可能春节后,补丁还需要继续打。
 
那么今天聊聊最近调控的背后,最近的一系列政策是真打击了投资客吗?特别是银行的政策!
 
最近多家媒体报道房贷收紧,实际情况是:当下全国一二线热点城市房贷基本政策,少数城市包括上海、广州、深圳等房地产交易活跃城市出现了放款排队现象,但新增贷款审批正常,正常按揭贷款没有出现政策变化。
 
首先:2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,中长期贷款增加5.95万亿元。
 
2019年住户部门中长期贷款增加5.45万亿,从房贷角度看,实际增幅不大,按揭贷款各地额度按月分配,部分热点城市2020年交易活跃,少数交易挪到2021年放款,影响了1月的房贷放款节奏。
 
最近一段时间,多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。不少购房者发现,原本1个月左右就能申请下来的新房住房审批贷款,突然被拉长到3至4个月。对此,AI财经社致电北京、深圳、上海、广州的各大银行了解到,住房贷款放缓的情况主要集中在沪广深等楼市成交火热地带,不仅如此,广州的"工农中建"四大行也于近日整体上提了按揭贷款利率。
 
所以从当下市场实际情况看,热点城市贷款审批正常,但放款周期稍有拉长,部分城市从1个月拉长到了2个月。
 
其次:从银行政策看,目前没有变化,当下各银行贷款政策与2020年保持一致,符合贷款资格的交易正常贷款。
 
第三:按揭贷款的额度吃紧不利于刚需购房,从市场看,部分投资购房客户用全款买房再抵押经营贷,利率更低。而按揭贷款的刚需基本都属于首次购房,利率更高。
 
第四:当下市场按揭贷款利率依然远远高于经营贷利率。放款难易程度也同样。
 
上海深圳的调控是在市场明显上涨的基础上,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。
 
那么当下的购房政策影响如何?
 
1:政策角度看,上海楼市调控主要打击了假离婚购房+3-5年的二手房房源,针对打新潮、经营贷等政策虽然提及,但没有明确政策力度。
 
上海和深圳楼市已经彻底金融化,打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。
 
如果不打击套利,只想办法抑制套利者的资格、钱,只能增加一点成本而已。
 
现在上海深圳的政策都是想办法只让越来越少的人参与套利游戏。
 
四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
简单的总结一下:
 
1:这一轮7天5个城市的调控,并不是地方主动,更多是部委压力导致的地方出政策,所以看政策内容,大部分属于应付,只有少数城市针对自己的问题出台了政策,但力度很容易,比如杭州的摇号房源5年限售,深圳的假结婚不能更名,但很难影响到离婚。
 
2:当下银行所有的政策都在歧视刚需,针对二套房有高利率,这市场都能接受,但每次调控都首先打击首套房刚需的放款,这对于市场来说,只能影响刚需。
 
反而投资者有很多办法可以获得经营贷。利率只有3-4%,而已经被政策认定的刚需的首套房购房者,利率现在动辄是5-6.
 
3:每次楼市政策调控,相信房价会跌的人,总是发现下一个月下一年买房价格更高了,而且相信调控的人基本都是刚需。
 
打新的出现,只有多年限售才能让投资客不愿意打新,而现在的政策事实上,很难影响投资客,反而很容易影响刚需。
 
4:本来从疫情后市场的上涨,核心原因是因为企业贷款利率暴跌,所以各地市场火热明显都是从中高端开始,打新潮出现。不抑制这一点,很难市场出现趋势性扭转。
 
这一轮多城市收紧,看着热闹,实际有力度的政策很少,因为不是自发调控,而是部委压力,对于万人抢房来说,影响很弱,特别是杭州已经出现的摇号打新大军,基本不受影响。
 
对普通人买房来说,很简单,不要看房贷如何收紧,因为一年房贷总额就是6万亿,不会多多少,不会少多少。核心还是看到经营贷收紧了,你就赶快卖房,房价肯定会跌,反之也成立。



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