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第一个“微中磅”楼市调控在杭州爆发了

最近很多城市在调控,之前还以为是地方主体责任,现在一看好像不是这样,住建部“约谈了”。住房和城乡建设部倪虹副部长近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。
 
倪虹表示,中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一,城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实落实城市主体责任。倪虹强调,要坚持问题导向,发现问题及时出手,采取针对性措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,增强工作积极性、主动性、创造性,确保房地产市场平稳健康发展。
 
上海、深圳相关负责人表示,坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好房地产市场调控主体责任。
1月21日,上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,出台十条措施,包括打击“假离婚”获取购房资格、延长增值税征免年限、严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序等,发出楼市调控继续从紧从严的信号。1月25日,上海法拍房也被纳入了限购范围。
 
深圳则在一周内三度发布调控信息,特别是在1月23日晚,深圳住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知,自发布之日起实施。《通知》提出8条措施,包括加强购房意向登记管理,严格审查购房人收入证明、征信报告、购房款来源以及银行流水单资格信息等,违规将暂停使用网签系统3年。
 
而在今天早上,又一个二线房价上涨的龙头城市——杭州开始了调控!相比上海、深圳,杭州加码的政策内容更多,力度也更大。但整体看,也依然没有触动市场上涨的根本,只是一个改良政策。
 
简单总结一下杭州的政策:
 
1、落户未满五年限购一套
 
2、赠予房产者限购三年,被赠予者也需拥有购房资格
 
3、中签率在10%以下的房源限售5年
 
4、增值税免征年限由两年改五年。
 
5、2018.4.4后转让房产三年无房的家庭也算无房家庭
 
6、人才购房需追溯三年无房。
 
分析一下:
 
首先:杭州市场是全国最热的一个市场,楼市已经持续火爆多年
 
2020杭州房地产市场表现依旧亮眼,全年推盘860余次,近12.8万套新房源入市,萧山、余杭为供应主力,67万人次登记,平均中签率19%.从项目中签表现来看,共16个项目中签率低于3%,融创城以0.5%中签率创下杭州历史摇号最低记录,西溪公馆两次开盘合计近6万登记人次创造历史。
 
所以杭州调控是早就应该了,为什么出台调控,这并非地方主动,而是住建部监管的影响。
 
其次:杭州的调控政策相比上海、深圳最值得关注的是,针对摇号房源开启限售
 
打新潮的调控方向:要么调控全面收紧,让市场价格下跌,使得二手房价格跌了,新房也就没有价差了;要么让这些打新的房子变成鸡肋,增加限售,没法炒房。
 
这一轮房地产市场波动核心除了疫情影响的信贷超发与需求回流外,打新潮是主要原因。打新潮背后是不合理的限价政策,地方政府只限价完成见的房价数字控制,而不是市场平稳。
 
相比上海深圳只显示参与打新人数,杭州是一二线城市里面第一次提及针对打新房源增加限售!摇号打新是这一轮热点城市的主要标志,降低打新房源的投资属性是最能影响当下市场的政策。
第三:整体看,热点城市调控政策的影响都不大
 
大部分城市调控政策内容集中在购房资格审核、打击假离婚。
 
四个一线城市和杭州等城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。
 
简单的抑制打新对于市场来说,不能产生根本影响。
 
天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。逐利是人的本性。
 
深圳并非唯一一个打新城市,其实同类型城市还有好几个,比如杭州、南京、成都、西安等,只是因为深圳的房价最高,打新收益最高而被市场广泛关注。
 
第四:地方调控主动性不强
 
整体看,从调控政策内容看,本轮多城市升级调控,有利于抑制当下热点城市虚火,避免市场短期失控,但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束,否则调控政策的力度可能会被稀释。
住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量,新一轮升级有望有超过10个城市在最近出台打补丁的楼市政策,增值税2改5很可能成为标准动作。
 
第五:是不是买房看什么?
这一轮楼市调控并非各地城市主动调控,所以政策影响如何要看落地执行情况,预计是一次中性调控,很难抑制市场根本。
 
本来从疫情后市场的上涨,核心原因是因为企业贷款利率暴跌,所以各地市场火热明显都是从中高端开始,打新潮出现。不抑制这一点,很难市场出现趋势性扭转。
 
这一轮多城市收紧,看着热闹,实际有力度的政策很少,对于万人抢房来说,影响很弱,特别是杭州已经出现的摇号打新大军,基本不受影响。
 
对普通人买房来说,很简单,不要看房贷如何收紧,因为一年房贷总额就是6万亿,不会多多少,不会少多少。核心还是看到经营贷收紧了,你就赶快卖房,看到经营贷宽松了,你就赶快买房。



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