这几天调控又开始升级了，其实伟哥说过很多次，房地产市场短期看政策、中期看政策、长期也看政策，从市场走势看，2020年房价上涨全国第一肯定是深圳，而2020年四季度开始，上海又成为了龙头，当然最近我们看到，北京市场部分区域也开始价格明显上涨——特别是海淀，但除了海淀、东西城外，朝阳，之外北京基本市场依然消停。

　　这些背后的原因是什么？其实非常简单，核心还是房地产调控政策的力度，虽然上海刚升级了调控政策，但从调控政策的真实杀伤力看，远远弱于北京，所以市场才有可能大涨，而深圳就更是这3个城市里面政策最宽松的代表。

　　看到很多机构做了表格，但里面有很多遗漏，伟哥丰富一下，3大一线城市调控政策力度对比见下图：

　　房地产调控分成需求端和供应端，

　　1：单独看供应端，深圳属于全国土地成交最少的一二线城市，市场供应依赖旧改，所以易涨难跌。而北京从2017-2019年，这3年所有供应的住宅土地全部限竞房+共有产权房，所以才出现了市场价格明显下调。

　　2：需求端政策力度，深圳最宽松，上海其次，北京最严格

　　相比深圳、上海、杭州、南京等热点城市出现的打新潮，北京楼市是全国少数的一二线城市过去连续4年没有日光盘的城市。

　　原因主要在于信贷等政策：

　　调控政策看

　　1：限购政策，北京力度空前，落户政策里面深圳最宽松，而北京与上海都属于落户艰难，特别是北京。上海针对外地人限购最严格，除了5年社保外，单身不准买，这一条全国最严格。

　　深圳虽然有落户需要3年社保这一条，但因为落户不限制，所以相当于最宽松，另外，北京针对商业、商住类物业的限购全国最严格，必须无房户且需要60个月社保。

　　2：限贷政策。

　　这一条其实主要看豪宅线，因为这代表了是不是普通住宅，深圳最宽松，这也是过去为什么深圳爆发的一个主要原因，2019年11月11日，深圳取消了豪宅线，这是过去深圳房价爆发的一个导火线。

　　即使到现在，深圳的信贷政策也依然的最宽松，另外上海的政策相比北京也稍微宽松，信贷政策基本影响了房价的走势。

　　3：限售，这一点政策上，深圳最严格，上海最宽松，北京只有限竞房有限售政策。

　　4：离婚政策，这一点上海与深圳都严于北京

　　5：房贷利率，整体看，上海利率最宽松，而北京最高，深圳居间。

　　6：税费政策，虽然上海深圳都升级了增值税，但只影响了3-5年的二手房房源，而北京严格执行了个税除满五唯一。

　　个税的计算方式：差额个税=差额×20%（能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单）

　　若网签价＞最低过户指导价，则个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息）×20%；

　　若最低过户指导价＞网签价，则个税=（最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低过户指导价×10%-贷款利息）×20%

　　全额个税（无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单）

　　若网签价＞最低过户指导价，则个税=（网签价-本次增值税）×1%；

　　若最低过户指导价＞网签价，则个税=最低过户指导价/1.05×1%

　　特殊：出售房产的房产证下发满5年或契税票填发日期满5年，且是业主（家庭为单位）在北京的唯一住房，免征个税。

　　所以整体看3个一线城市代表，房价涨幅的高低明显还是看政策力度，深圳最宽松，涨幅最高，上海居中，而北京的房价上涨幅度最低也是因为政策最严格。

　　很多人问伟哥，2021年买房吗？买房能赚钱吗？其实你就看这一段话：

　　房价上涨的核心原因还是钱多了，所以其实这一轮房价上涨，特别是深圳与上海，经营性贷款是罪魁祸首，到底多少去了房地产，你懂的。按揭贷款的利率居然比经营贷利率高，对于银行来说，什么最安全？银行是裁判员又是运动员，所以这是房价上涨的核心原因。想管很容易，企业贷款必须对公。

　　未来你想买房，如果看到上海、深圳或者你在的城市银行坚决打击经营贷进入房地产，那么千万别买，肯定跌。如果看不到，那么肯定会涨。