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甭管“树村”怎被蹂躏,反正2021年北京准备涨了……

2021年第一天到了,在过去的2020年,大部分人都活的苦逼,总算熬过去了,回到房地产市场,值得期待的是,2021年北京房地产市场肯定不会比2020年差,而且暖冬明显出现了,今天简单的回顾去年最后一天发生的“树村”地块,和销冠排行榜!
 
首先:2020年全年市场成交明显暖冬,北京楼市刷新5年记录!
整体看,2020年12月新建住宅网签6681套,二手房住宅网签20944套,同比环比均明显上涨。累计年内数据看,2020年合计成交新建住宅成交达到了49189套,这是最近5年来的最高记录!
二手房市场也非常活跃,累计二手房住宅完全高达168839套。同比上涨16.4%.也是最近4年来的最高记录。
 
2020年北京市场出现了暖冬供应量增加,热点项目网签明显上涨。
 
整体看,年底,房企入市积极性提高,大部分为了避免年末可能出现了不确定情况, 北京新房项目加快了入市速度,开启了十月的抢收大战。
 
出现2020年北京市场温度上升的核心原因主要有几点:全国其他城市普遍上涨,而北京已经连续跌了3-4年,性价比出现。市场供应结构出现变化,不限价项目建设,成交均价逐渐企稳,大部分地块不限价
整体看,数据依然属于高位运行中。限竞房累计入市9.1万套,已经网签5.4万套,可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套,随着供应减少,土地结构的变化,北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。
 
整体看,北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣,实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。
 
累计数据看,2020年北京限竞房成交已经刷新了年度记录,整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化,市场不限价房源明显增加,限竞房的性价比相对提高。
 
2:回到市场关注的销冠:
 
按照金额排序销冠是萬橡悦府,按照套数排序,销冠是寰宇时代:
 
一:金额销冠
二:套数销冠
2020年纯商品房住宅销冠
最后简单的聊聊树村地块的问题:
 
市规划和自然资源委12月31日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则,首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
 
公告明确这3宗地将设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
 
看了大部分人分析的内容:有几点问题:
 
1:这并非普遍现象,当下北京等待出让的住宅土地合计有10多宗,只有位置最好的几宗出现了这个问题。也就是说这一类型的土地出让规模并不是像限竞房一样全面铺开。
 
2:只是有可能会变成5年限售且交易要缴纳部分收入的房源,如果开发商竞拍溢价率不高,那么就依然是普通的不限价商品房住宅。
 
3:这个政策出台的目的是为什么?很简单,避免出现地王。
 
总起价118亿,合计17.55万平米的两宗纯住宅地块挂出来了,平均地块的楼面价起价为6.72万元。树村区域位置非常好,销售价格卖到12万不难,即使按照市场传闻的11万左右限价,当下的楼面价6.7万起价,依然有2万-3万的溢价可能性,这种情况下这一政策核心是为了不出现楼面价8万+地王。
 
4:地块的溢价率会设置成多少,相比之前溢价率全部在50%,从东坝地块开始溢价率上限设置成个位数,打乱了很多现场竞标人的步伐。
 
5:开发商会如何?
 
其实对于开发商来说,最大的影响是分成比例直接变成了溢价率,相当于这部分金额直接减少了开发商的货值。而对于购房者来说,相当于购买了限竞房。而且后续有很多的问题,比如贷款首付如何计算?地下室部分如何计算?车位部分如何计算?
 
所以树村地块目前看,出台这个政策,就是为了避免出现地王,而且按照目前情况看,很多开发商也在应对,很可能出现抱团拿地的现象。拭目以待。
 
但这些都不能影响北京2021年房价上涨了:
 
北京楼市是过去4年全国最惨,跌幅惊人,相比深圳同比跌了50%!
 
尽量找官方数据,虽然我们大部分人都认为北京二手房价格现在相比2017年3月的市场高点跌了超过20%,但从官方数据看,国家统计局数据显示,2020年10月,北京二手房价格指数是152点,相比2017年3月跌了5%左右,也是全国70大城市里面的倒数第二,相比深圳的上涨43个百分点,相当于北京少涨了50%。广州与上海上涨了5-10%。长沙上涨了17.8%。
 
经济基本面:
 
如果说过去几年北京一直是主动减量发展,肯定会带来人口减少的影响,但2020年开始,增加政策再现。
 
2020年前三季度,全市实现地区生产总值同比增长0.1%,经济增长由负转正。目前看北京市主要经济指标逐步恢复,线上经济逆势增长,民生领域保持稳定,全市经济社会秩序已基本恢复正常。
 
从2013年上海作为第一个设立自贸区的城市,到今年9月第六批自贸区正式诞生,中国已有21个省/市获得自贸区,覆盖全国49座城市。北京成为第49个城市,在部分区域带来了明显的利好。
 
简单的总结一下:
 
综合来说,作为一个首都,北京是京津冀的龙头城市,从全国市场看,一个区域如果龙头城市不涨,整个大区域市场不可能上涨,所以过去一年,全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。
 
整个华北东北房价基本熄火,除了唐山等少数城市,全面下调,但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力,所以,2021年,北京市场除非出现加码调控,否则房价已经必然上涨。
 
从土地市场看,限竞房供应节奏叠加二手房学区的变化,注意了!北京2021年房价涨幅起码10%,拭目以待!



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