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注意!经济工作会议“特殊”的236字房地产

万众瞩目的经济工作会议开了,各行各业都会等待会议公告,找到属于自己行业的关键词,解读解读,期待发现什么特殊的东西。
 
房地产不例外:相比以前,这一次的房地产内容特别特别多,直接针对房地产的就有236个字,相关的更是有多条内容。
2020年内容:解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。
 
要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。
 
要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。
 
简单的分析一下,其实关键点很简单:
 
1:与往年的房地产论述只提及基本要点相比,今年的所有政策都明确所指,更像执行政策。
 
2:与房地产相关的货币政策不会有明显变化!
 
不会收紧,也不会放松,明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。要用好宝贵时间窗口
1—11月份,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1—10月份提高1.1个百分点。其中,国内贷款24256亿元,增长5.4%;利用外资154亿元,下降4.7%;自筹资金56666亿元,增长7.9%;定金及预收款57384亿元,增长5.3%;个人按揭贷款26983亿元,增长10.6%。
 
3:解决好大城市住房突出问题!
 
大城市房价高企已经是多年市场的惯例,第一次明确单独提出。
人口流入、资源聚集、产业发达,大城市炒房集中,特别是当下倒挂明显的部分城市,打新突出。
 
整体看,部分大城市出现的打新问题,也成为市场关注的焦点,短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。
 
限价打新放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。
 
因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。
 
4:经济工作会议连续三年明确了房住不炒。
 
2020年,房地产长效机制已经在租售并举,房住不炒等环节开始快速落地,截止日前,全国2020年房地产各种调控政策全年在458次左右再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。
 
房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机,对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。
 
5:多策并举
 
调控政策避免一刀切,未来各地房地产调控依然由各城市主导,未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。三季度7月来,截止11月份,5个月调控政策风向转变,从上半年的全面宽松,开始出现收紧趋势。
 
房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。整体看,收紧调控政策的城市主要集中在7-8月,后续几个月逐渐有所减少。整体年内累计看,2020年全国已经有超过180城发布了各种人才政策。
 
6:租赁市场将成为政策重点
 
从政策内容看,主要是加减法政策,加法增加供应,减法,减少选择租赁居住的阻力。
 
主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过20个省份60个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
 
整体看,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。
 
当下租赁市场问题比较多,租金上涨的数据各家各不一样,有些机构发布的数据非常非常明显的在误导市场。
 
长租公寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。
 
租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路,暴雷,对于市场来说,后续依然会大量发展租赁租房,租售并举是趋势。
 
随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨明显开始放缓,大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。
 
对于当下公寓租赁市场来说,竞争激烈,企业进入的数量非常多,行业除了规模外没有其他竞争壁垒,这种情况下,上市都是为了融资扩大规模,形成规模优势降低运营成本。
 
租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都会影响租赁市场的未来预期。
 
从上市看,长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬,中小型长租企业暴雷非常多,在国内融资难度也加大,这种情况下,上市是最好的选择。
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
简单的总结一下:
2020年13个城市卖地破千亿!
 
2021年,房地产依然会顺风顺水,信贷不会收紧当然也不会放松,深圳、杭州、南京、上海等地的打新潮将很可能导致一轮升级调控。
 
没有提及所谓三条红线、长效机制,房地产税这些又要等几年了。2021年将是租赁市场政策最频繁的一年,老问题没解决,新问题频繁出现,租赁将成为重点。



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